Zugriff auf Unterlagen beim Verkauf von Immobilien in Italien: Ausgaben, Zeitspanne und Berechtigte

Der Verkauf von Immobilien in Italien ist heute weit mehr als nur eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Preis. Moderne Gesetze und ein stärkeres Augenmerk auf den Schutz der Käuferrechte haben die technische und administrative Dokumentation zu einem Schlüsselelement des Geschäfts gemacht.

Daher ist der Prozess des Zugriffs auf Immobiliendokumente (Zugang zu den Akten) zu einem unerlässlichen Schritt für einen sicheren Immobilienverkauf geworden.

Er ermöglicht den Einblick in die Stadtarchive und die Überprüfung der Einhaltung aller im Laufe der Jahre für die Immobilie erteilten Genehmigungen.

Ohne eine solche Vorausprüfung riskiert der Verkäufer, Verstöße erst vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (notarieller Akt) zu entdecken, was zu Verzögerungen beim Geschäft, zur Ablehnung eines Hypothekendarlehens durch die Bank oder sogar zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann.

Was ist Zugang zu den Akten und warum ist er erforderlich?

Zugang zu den Akten ist das gesetzliche Recht eines Bürgers, Verwaltungsdokumente von Regierungsstellen einzusehen.

Im Immobiliensektor betrifft dies hauptsächlich Bau- und technische Dokumentationen:

• Erstbaugenehmigung;
• spätere Renovierungen;
• CILA-, SCIA- und DIA-Dokumente;
• Zertifikate für die Wohnnutzung (Bewohnbarkeitsbescheinigung);
• Katasterpläne;
• Sanierungs- und Erweiterungsprojekte.

Um den Prozess zu starten, müssen Sie einen offiziellen Antrag beim Stadtplanungsamt der Gemeinde (Einzelfenster für Bauanträge - SUE) mit einem speziellen Formular einreichen.

Das Hauptziel ist es, die gesamte Geschichte des Grundstücks zu rekonstruieren und sicherzustellen, dass alle Änderungen rechtmäßig durchgeführt wurden.

Warum ist der Dokumentenzugriff beim Wohnungverkauf wichtig?

1. Überprüfung der städtebaulichen Konformität

Der wichtigste Grund ist die Bestätigung der sogenannten städtebaulichen Konformität des Objekts.

Oft verwechseln Eigentümer:

• Katasterkonformität (Katastergerechtigkeit);
• städtebauliche Konformität (städtebauliche Genehmigung).

Das ist nicht dasselbe.

Eine Wohnung kann korrekt im Kataster eingetragen sein, aber gleichzeitig aus städtebaulicher Sicht eine illegale Renovierung aufweisen.

• eine abgerissene Wand;
• ein kombinierter Balkon;
• eine verlegte Küche;
• ein ungenehmigter Abstellraum.

Wenn solche Änderungen nicht in den offiziellen Bauplänen enthalten sind, kann das Objekt als teilweise oder vollständig illegal betrachtet werden.

2. Sicherheit des Kauf- und Verkaufsgeschäfts

Bei der Vorbereitung des Geschäfts ist der Notar verpflichtet, die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu überprüfen.

Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass der Verkäufer Verstöße verschwiegen hat:

• kann der Käufer Schadensersatz verlangen;
• kann das Geschäft angefochten werden;
• kann der Verkäufer zivilrechtlich haftbar gemacht werden.

Deshalb dient die Wiederherstellung des vollständigen Dokumentenarchivs dem Schutz beider Vertragsparteien.

3. Überprüfung der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung bestätigt, dass die Immobilie den sanitären, technischen und Sicherheitsstandards entspricht.

Das Fehlen dieses Dokuments kann:

• den Marktwert der Immobilie mindern;
• die Möglichkeit des Käufers, eine Hypothek zu erhalten, erschweren;
• Probleme mit dem Notar verursachen.

In vielen Fällen verlangen Banken einen Nachweis über die Bewohnbarkeitsbescheinigung, bevor sie einen Kredit gewähren.

Wie viel kostet der Zugang zu den Akten?

Die Kosten hängen ab von:

• Gemeinde;
• Anzahl der Archivdokumente;
• Schwierigkeit der Suche;
• Notwendigkeit der Beauftragung eines Spezialisten.

Verwaltungskosten

Beinhalten in der Regel:

Staatliche Gebühren und Archivrecherche

Im Durchschnitt:

• 15 bis 100 Euro pro Akte oder Archivordner.

Kopien von Dokumenten

Die Gemeinde kann folgende Gebühren erheben:

• 0,20 bis 1 Euro pro Seite;
• zusätzliche Kosten für digitale Kopien.

Beglaubigte Kopien erfordern eine Gebührenmarke (Stempelmarke) im Wert von 16 Euro.

Fachdienstleistungen

Die meisten Verkäufer wenden sich an:

• Geometer;
• Architekt;
• Ingenieur.
• Durchschnittliche Kosten der Dienstleistungen
• 150–300 Euro – Standardprüfung;
• bis zu 700 Euro – komplexe Fälle, Altbauten oder die Notwendigkeit, einen technischen Bericht zu erstellen.

Endkosten

Wenn Sie es selbst tun:

• ca. 50–80 Euro.

Wenn Sie einen Spezialisten beauftragen:

• in der Regel 200 bis 700 Euro.

Wer hat das Recht, Dokumente anzufordern?

• Der Zugang zu Immobilienarchiven ist nicht für jedermann zugänglich.

Das Gesetz erfordert ein direktes und berechtigtes Interesse.

Dieses Recht liegt bei:

Dem Eigentümer der Immobilie

• Hat vollen Zugriff auf alle Dokumente der Immobilie.

Ein potenzieller Käufer im Rahmen einer Vorvereinbarung

• Wenn unterzeichnet:
• Vereinbarung;
• ein vorläufiger Kaufvertrag.
• Der bloße Wunsch, eine Wohnung zu kaufen, reicht nicht aus.

Autorisierter Spezialist

Immobilienmakler

• Der Makler koordiniert üblicherweise das Verfahren, obwohl er nicht formell verpflichtet ist, selbst Dokumente anzufordern.
• Ein professioneller Makler ist jedoch verpflichtet, die Parteien auf die Notwendigkeit hinzuweisen, die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu überprüfen.

Drei Arten des Dokumentenzugriffs in Italien

1. Dokumentenzugriff (Gesetz 241/1990)

• Dies ist die wichtigste und am häufigsten genutzte Option beim Verkauf von Immobilien.
• Erforderlich:
• Begründung des Antrags;
• Bestätigung des Interesses an der Immobilie.
• Die Gemeinde ist in der Regel verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen zu antworten.
• Durch dieses Verfahren erhalten sie:
• Baugenehmigungen;
• SCIA;
• CILA;
• Projekte;
• Agibilità-Zertifikate.

2. Einfacher Bürgerzugang (Einfacher Bürgerzugang)

• Gemäß dem Gesetz über die Transparenz der Verwaltung.
• Jeder Bürger kann Dokumente anfordern, die eine öffentliche Stelle öffentlich zugänglich machen muss.
• Dieser Mechanismus ist jedoch für private Immobilien praktisch nutzlos.

3. Allgemeiner Bürgerzugang (FOIA)

• Ähnlich dem amerikanischen Freedom of Information Act.
• Theoretisch kann jeder ohne Begründung Dokumente anfordern.
• Im Immobilienbereich gelten jedoch strenge Beschränkungen hinsichtlich des Schutzes personenbezogener Daten und des Privateigentums.
• Deshalb verlangen Gemeinden fast immer einen standardmäßigen Dokumentenzugriff.

Welche Probleme können durch den Zugriff auf Dokumente aufgedeckt werden?

• Die Prüfung von Dokumenten hilft oft dabei, Folgendes aufzudecken:
• illegale Renovierungen;
• Nichteinhaltung von Bauplänen;
• fehlende Genehmigungen;
• nicht registrierte Erweiterungen;
• Probleme mit der Agibilità;
• Verstöße gegen Altbauten;
• Fehler in Katasterdaten.
• Manchmal können solche Verstöße legalisiert werden (Bauregularisierung), dies ist jedoch zeitaufwändig und mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Wie lange dauert der Prozess?

• Die Dauer hängt von der jeweiligen Gemeinde ab.
• Im Durchschnitt:
• 7–15 Tage – kleinere Städte;
• Vertrauen in die Immobilie stärken;
• Die Dauer der notariellen Eintragung verkürzen.
• Ein vollständiges Dokumentenpaket ist heutzutage ein wichtiger Wettbewerbsvorteil auf dem italienischen Immobilienmarkt.