Die Erreichbarkeit von Mailand verschlechtert sich ständig.

Milano diventa sempre più inaccessibile: I costi abitativi aumentano più rapidamente dei redditi. Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare un crescente squilibrio tra i costi abitativi e i redditi. Secondo il terzo rapporto dell'Osservatorio per l'edilizia residenziale accessibile (OCA) pubblicato nell'aprile 2026, le difficoltà nel finanziare l'alloggio non sono più un fenomeno temporaneo, ma si sono trasformate in un problema strutturale persistente. Lo studio evidenzia che diventa sempre più difficile far fronte a Milano solo con il reddito da lavoro: i costi abitativi e di trasporto possono rappresentare fino al 60% del reddito mensile. Inoltre, il problema si è esteso da tempo oltre i confini della città all'intera agglomerazione milanese. Milano rimane un luogo allettante per il lavoro e lo studio, ma allo stesso tempo diventa sempre più fuori portata per i residenti milanesi. Gli esperti avvertono che senza una strategia a lungo termine ciò potrebbe seriamente mettere a rischio l'equilibrio sociale ed economico della città. Crescita dei prezzi superiore alla crescita dei salari

Nel 2024 i costi abitativi sono aumentati ulteriormente:

I prezzi di acquisto degli immobili sono aumentati dell'8,5%;
I canoni di locazione sono aumentati del 6,8%;
I salari medi sono cresciuti solo del 4,2%, al di sotto del tasso di inflazione.

Per i lavoratori con reddito medio e basso la situazione è ancora più precaria:

La struttura dei redditi a Milano mostra una marcata stratificazione sociale:
Più della metà dei contribuenti guadagna meno di 26.000 euro all'anno;
Quasi un terzo guadagna meno di 15.000 euro.
In questo contesto, il cittadino medio può permettersi sempre meno spazio abitativo. In molti casi, la superficie abitabile disponibile è già al di sotto degli standard minimi per l'alloggio sul mercato.
Il problema abitativo non è solo difficile, per molti si sta trasformando in un problema insolubile.

Uno dei risultati più interessanti dello studio è stata la differenza tra il numero ufficiale di residenti e il numero effettivo di residenti della città.
Sulla base dei dati della telefonia mobile, gli analisti hanno concluso che sebbene Milano abbia ufficialmente 1,4 milioni di residenti, più di 1,6 milioni di persone vivono stabilmente in città. Questo numero include studenti, lavoratori temporanei e individui non ufficialmente registrati.
Ciò aumenta ulteriormente la pressione sul mercato degli affitti, sui trasporti pubblici e sui servizi urbani.

Dopo la pandemia, il mercato degli affitti a breve termine ha iniziato a crescere rapidamente. Sempre più appartamenti vengono convertiti per scopi turistici, riducendo l'offerta di alloggi a lungo termine per i residenti cittadini.
Negli ultimi cinque anni:
La quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%;
I contratti di locazione temporanei e a breve termine costituiscono quasi la metà del mercato.
Ciò riflette da un lato l'attrattiva turistica crescente di Milano, dall'altro aumenta l'incertezza per coloro che cercano un alloggio per residenza e lavoro a lungo termine.
Il sottosviluppo dell'infrastruttura alberghiera ha ulteriormente aumentato il carico sulle abitazioni private.

Molti residenti si stanno spostando sempre più lontano dal centro per risparmiare, ma i risparmi sono limitati a causa dei costi di trasporto.
Secondo lo studio:
L'alloggio e i trasporti pubblici possono assorbire dal 50% al 60% del reddito;
Con l'uso dell'auto, questa percentuale può salire fino all'80%.
Oltre al peso finanziario, ciò comporta ulteriori problemi ambientali e infrastrutturali.

Gli autori del rapporto sottolineano che la questione abitativa è strettamente legata alle politiche sociali, urbanistiche e del mercato del lavoro.
Le esperienze nei sobborghi evidenziano la necessità di:
Coordinamento tra i comuni;
gestione congiunta dell'area metropolitana;
Integrazione delle politiche abitative nel sistema sociale.
Si presta particolare attenzione alla correlazione tra alloggio e occupazione. I costi elevati della vita stanno già compromettendo la capacità delle aziende di attrarre e trattenere i dipendenti. Pertanto, si sta discutendo sempre di più di soluzioni abitative temporanee legate all'occupazione.

Nella parte finale del rapporto, l'alloggio viene considerato un'infrastruttura strategica essenziale per la competitività economica e la stabilità sociale della città.
Gli esperti ritengono che un affitto accessibile non dovrebbe superare i 100-110 euro al metro quadro all'anno. Una volta superato questo limite, anche i professionisti vitali per il funzionamento della città vengono esclusi dal mercato immobiliare.
La conclusione principale dello studio è che l'analisi del problema da sola non è più sufficiente. Milano ha bisogno di una politica a lungo termine e globale che colleghi le questioni abitative, dei trasporti e dell'occupazione a livello dell'intera agglomerazione urbana.