Immobilienverkauf trotz Differenzen: Wann eine Übertragung nichtig ist und wie Verstöße legalisiert werden können

Methoden zur Behebung von städtebaulichen und katasterrechtlichen Diskrepanzen vor der Unterzeichnung eines notariellen Dokuments, um die Gültigkeit der Transaktion zu gewährleisten.

Der Verkauf von Immobilien trotz Verstößen oder Differenzen, sei es städtebaulicher oder katasterrechtlicher Natur, ist möglich, erfordert jedoch die Einhaltung bestimmter Verfahren. In vielen Fällen kann die Transaktion nach der vorläufigen Legalisierung der Verstöße (sofern sie aus städtebaulicher Sicht legalisiert werden können) oder nach vollständiger Offenlegung der relevanten Informationen im Vertrag und mit Einverständnis des Käufers abgeschlossen werden.

Ausnahmen gelten für schwerwiegendste Verstöße, die das Grundstück praktisch für die zivile Nutzung unbrauchbar machen.

Können Immobilien verkauft werden, die nicht den behördlichen Anforderungen entsprechen?

Ja, ein solcher Verkauf ist möglich. Allerdings variieren das Verfahren und die damit verbundenen Risiken je nach Art des Verstoßes erheblich: städtebauliche, katasterrechtliche oder infrastrukturelle Verstöße. Um sicher an der Transaktion teilzunehmen, ist es notwendig, das Grundstück korrekt zu bewerten und die verschiedenen Arten von Abweichungen zu unterscheiden.

Stadtplanungsmängel (nicht genehmigte Gebäude)

Die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften bestätigt, dass der tatsächliche Zustand des Grundstücks mit den Angaben in den genehmigten Unterlagen der Gemeinde übereinstimmt. Werden Differenzen festgestellt, hängen die Konsequenzen von der Schwere des Verstoßes ab.

Verstöße, die legalisiert werden können

Wenn die vorgenommenen Änderungen den geltenden Vorschriften entsprechen, kann der Verkäufer den administrativen Legalisierungsprozess vor der Unterzeichnung des notariellen Dokuments abschließen. In diesem Fall bleibt die Immobilie veräußerbar, obwohl sie zum Zeitpunkt der Verhandlungen noch nicht den Anforderungen entspricht, und wird bis zur Transaktion vollständig in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt.

Verkauf einer Immobilie mit einem nicht behebbaren Bauverstoß

Wenn der festgestellte städtebauliche Verstoß nicht legalisiert werden kann, sinkt der Marktwert der Immobilie erheblich. Es ist nicht möglich, auf die Verjährung zu hoffen, da ein städtebaulicher Verstoß in Italien als fortlaufend betrachtet wird. Die Gemeinde kann jederzeit den Abriss illegal errichteter Strukturen anordnen. Daher ist der Verkauf von Immobilien mit nicht genehmigten und irreparablen Mängeln mit einem hohen Risiko verbunden und erfordert die ausdrückliche Zustimmung des Käufers zur Akzeptanz eines solchen Mangels.

Risiko falscher Angaben

Die Angabe unvollständiger oder verfälschter Informationen in einem Vertrag zur Verschleierung von Mängeln wird als Fehlinformation beim Immobilienverkauf betrachtet. Dies kann zur Ungültigkeit des Geschäfts und zu strafrechtlicher Haftung aufgrund falscher Angaben in einem notariellen Dokument führen.

Katasterabweichungen

Das Kataster dient hauptsächlich steuerlichen Zwecken. Nach italienischem Recht kann der Verkauf von Immobilien mit erheblichen Abweichungen im Kataster ungültig sein, wenn die Verstöße vor der Unterzeichnung des notariellen Vertrags nicht behoben werden.

Wird eine Immobilie verkauft, deren Grundriss nicht mit den Katasterunterlagen übereinstimmt (z. B. bei Änderungen an Trennwänden oder Räumen), muss der Verkäufer einen Fachmann beauftragen, die Katasterdokumentation im Rahmen des DOCFA-Verfahrens zu aktualisieren.

Technische Anlagen, die nicht den Normen entsprechen

Im Gegensatz zu städtebaulichen Verstößen verhindert das Fehlen von Konformitätsbescheinigungen für technische Anlagen nicht den Verkauf der Immobilie. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, diese Anlagen zu modernisieren, muss jedoch alle relevanten Informationen vollständig offenlegen. Im Vertrag muss ausdrücklich festgehalten werden, dass die Versorgungsnetze nicht zertifiziert sind.

Überprüft der Notar die städtebauliche Konformität des Grundstücks?

Der Notar führt keine physische Inspektion des städtebaulichen oder technischen Zustands des Grundstücks durch.

Der italienische Kassationsgerichtshof hat in seinem Urteil Nr. 8230 vom 22. März 2019 (Vereinte Kammern) klargestellt, dass die Aufgaben eines Notars ausschließlich auf die formale und dokumentarische Beglaubigung beschränkt sind. Daher kann ein Notar den Verkauf einer Immobilie mit Mängeln bezeugen, da seine Aufgabe darin besteht, die Rechtsgültigkeit des Rechtsakts sicherzustellen und nicht den tatsächlichen Zustand des Objekts zu überprüfen.

Befugnisse und Grenzen eines Notars

Gemäß der Rechtsprechung des Gerichts prüft ein Notar:

• die Verfügbarkeit der erforderlichen Dokumente;
• prüft, ob der Vertrag die Angaben zu Genehmigungen (Lizenzen, Baugenehmigungen, Amnestieakten oder Legalisierungen) enthält;
• prüft das Vorhandensein einer Katasterkonformitätsbescheinigung;
• führt keine technischen Gutachten durch und besichtigt das Objekt nicht;
• stellt nicht die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands des Objekts mit den Planungsunterlagen fest;
• nimmt die Erklärungen der Parteien entgegen und beglaubigt sie, um die rechtliche Korrektheit der Transaktion sicherzustellen, übernimmt jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der vom Verkäufer bereitgestellten technischen Informationen.

Wer trägt die Verantwortung?

Da die Tätigkeit des Notars auf die Dokumentenprüfung beschränkt ist, liegt die zivil- und strafrechtliche Haftung für falsche Angaben vollständig beim Verkäufer.

Werden nach der Transaktion teilweise verdeckte oder nicht gemeldete Bauverstöße entdeckt, behält die notarielle Urkunde ihre Rechtskraft.

• Der Käufer hat jedoch das Recht, vor Gericht folgende Ansprüche geltend zu machen: auf Schadensersatz; auf Minderung des Kaufpreises; auf Aufhebung des Vertrags.

In diesem Fall ist es unmöglich, Ansprüche gegen den Notar geltend zu machen, wenn dieser innerhalb der Grenzen seiner gesetzlichen Befugnisse gehandelt hat.

Wie Sie sich vor der Unterzeichnung eines notariellen Dokuments schützen können

Um Rechtsstreitigkeiten nach dem Verkauf zu vermeiden, beauftragen die Parteien üblicherweise einen zugelassenen Spezialisten (Vermesser, Architekt oder Ingenieur) mit der Erstellung eines Gutachtens zur städtebaulichen und baulichen Ordnung (RRE – Relazione di Regolarità Edilizia) oder einer Stellungnahme zur Konformität des Objekts.

Vorläufige Aktualisierung der Katasterdaten (bevorzugte Option)

Wenn die Abweichung auf interne Änderungen am Objekt zurückzuführen ist, die nicht im Katasterregister erfasst sind, muss der Verkäufer einen Spezialisten beauftragen, den Grundriss vor Abschluss der Transaktion im Rahmen des DOCFA-Verfahrens zu aktualisieren.

Anwendung zulässiger Abweichungen

Bei geringfügigen Abweichungen (z. B. historische Grafikfehler oder Maßabweichungen von weniger als 2 %) kann ein Spezialist bestätigen, dass diese Abweichungen innerhalb der rechtlich zulässigen Grenzen liegen und die Katasterkonformität nicht beeinträchtigen.

Vorläufige städtebauliche Legalisierung

In vielen Fällen ist eine Katasterprüfung erforderlich. Die Diskrepanz deutet auf einen bei der Gemeinde registrierten Bauverstoß hin. In diesem Fall können die Katasterdaten erst aktualisiert werden, wenn der städtebauliche Aspekt geklärt und die festgelegten Bußgelder bezahlt sind.

Das Problem der Hypothekenvergabe

Wenn der Käufer eine Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erwirbt, können Diskrepanzen ein ernsthaftes Hindernis darstellen. Ein Bankgutachter, der Diskrepanzen zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und dem Katasterplan feststellt, setzt die Bearbeitung des Antrags in der Regel aus.

Banken finanzieren üblicherweise nicht den Erwerb von Immobilien mit ungelösten Kataster- oder städtebaulichen Verstößen.

Kann das Vorhandensein von Verstößen zur Ungültigkeit des Geschäfts führen?

Schwerwiegende Verstöße können zur vollständigen oder teilweisen Ungültigkeit des Geschäfts führen, wobei das Gesetz zwischen der Schwere der festgestellten Mängel unterscheidet.

Wann ist das Geschäft nichtig?

Der Kaufvertrag gilt in folgenden Fällen als nichtig und hat keine Rechtsfolgen:

• Das Objekt wird vollständig ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet (z. B. nach einer Baugenehmigung). 1967, ohne Lizenz oder Baugenehmigung errichtet), und der Vertrag enthält keine Angaben zu den entsprechenden Genehmigungen;
• die notarielle Urkunde enthält nicht die obligatorische Erklärung über die Übereinstimmung des Katasterplans mit dem tatsächlichen Zustand des Grundstücks.

Wenn die Transaktion zwar gültig bleibt, aber gekündigt werden kann

Wenn der Verkäufer tatsächliche Genehmigungen angibt, aber einen Teilverstoß verschweigt (z. B. eine illegale Veranda oder eine ungenehmigte Änderung der Innenwände), bleibt die Transaktion rechtlich gültig, aber der Käufer hat Anspruch auf gerichtlichen Schutz.

In diesem Fall kann der Käufer verlangen:

• die Kündigung des Vertrags wegen mangelhafter Vertragserfüllung. Nach einer gerichtlichen Entscheidung wird die Immobilie an den Verkäufer zurückgegeben, der verpflichtet ist, den erhaltenen Kaufpreis zurückzuzahlen und etwaige entstandene Schäden zu ersetzen. Der Käufer behält das Eigentum an der Immobilie, erhält jedoch eine Entschädigung in Höhe der Kosten für die Legalisierung des Verstoßes oder der Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie.