Untere Terrassenplatte: Wem gehört sie und wer ist für ihre Instandhaltung zuständig?

Die Instandhaltung von Terrassen führt oft zu Konflikten zwischen Nachbarn. Um zu klären, wer für die Reparaturen im Bereich unter der Terrasse verantwortlich ist, müssen die Terrassenkonstruktion und die geltenden gesetzlichen Vorschriften berücksichtigt werden.

Die Fläche unter der Terrasse, auch bekannt als „Terrassendecke“, ist der untere Teil der Stahlbetonplatte, der für den Eigentümer der darunterliegenden Wohnung sichtbar ist. Diese Komponente dient nicht nur zur Verschönerung, sondern spielt auch eine wichtige Rolle für die Stabilität der Struktur. Sie schützt die Bewehrung vor Feuchtigkeit und Witterungseinflüssen, trägt zur Fassadenoptik bei und dient als Basis für die Befestigung von verschiedenen Elementen wie Markisen und Sonnenschutz. Ein einwandfreier Zustand verhindert Undichtigkeiten und abblätternden Putz.

Was ist eine Terrassendecke?

Der untere Teil der Terrassendecke ist die Unterseite der Terrassenplatte, die sichtbar ist, wenn man sich auf der Terrasse der darunterliegenden Etage befindet und nach oben schaut. Sie fungiert im Wesentlichen als Decke für den offenen Raum.

Obwohl diese Komponente zur Gestaltung der oberen Terrasse gehört, beeinflusst sie sowohl das Erscheinungsbild des Gebäudes als auch den Komfort der Bewohner der unteren Etage.

Hauptmerkmale der Gestaltung

Um die Bedeutung einer Terrassendecke zu erfassen, ist es wichtig, ihre Hauptfunktionen zu betrachten:

• Position. Sie befindet sich auf der gegenüberliegenden Seite des Terrassenbodens. Darüber liegen Fliesen und eine Abdichtung, darunter eine Schutzschicht, die die Stahlbetonplatte vor äußeren Einwirkungen schützt.
• Materialien. In den meisten Fällen wird die Oberfläche mit Zement- oder Kalkputz verkleidet, danach geglättet und mit speziellen Fassadenfarben gestrichen, die temperatur- und feuchtigkeitsbeständig sind.
• Schutzfunktion. Die Unterkonstruktion der Terrasse verhindert das Eindringen von Feuchtigkeit in die Metallarmierung. Bei Rissen beginnt Wasser, den Beton zu beschädigen und Korrosion am Metall zu verursachen, was zu Putzablösungen führt.
• Ästhetische Bedeutung. Der Zustand der Unterkonstruktion beeinflusst direkt das Aussehen der Fassade. Feuchte Stellen, Risse und abblätternde Oberflächen lassen vermuten, dass das gesamte Gebäude vernachlässigt wird.

Wer trägt die Kosten für die Reparatur des Bereichs unter der Terrasse?

Die Antwort hängt vom Typ der Terrasse ab.

Die Rechtsprechung, insbesondere die Urteile des italienischen Kassationsgerichts Nr. 14576/2004 und Nr. 7042/2020, legt unterschiedliche Regeln für vorspringende und integrierte Terrassen fest.

Vorspringende Terrasse

Eine Terrasse gilt als vorspringend, wenn sie über die Fassade hinausragt und an drei Seiten über den Raum hinausragt.

In diesem Fall:

• trägt der Eigentümer der darüberliegenden Wohnung alle Kosten für die Instandsetzung der Terrassendecke;
• die Terrasse gilt als Teil seines ausschließlichen Eigentums;
• der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen, da die Konstruktion nicht als tragendes Element für seine Wohnung dient. Ausnahme: Enthält der Bereich unter der Terrasse dekorative Elemente wie Stuck, Gesimse oder andere architektonische Details, die Teil der Gesamtgestaltung der Fassade sind, können die Kosten für deren Restaurierung den allgemeinen Hauskosten zugerechnet werden.

Wenn dekorative Elemente vorhanden sind

In vielen Gebäuden ist der Bereich unter der Terrasse mit Verzierungen wie Zierleisten, Stuck, Marmoreinlagen oder anderen architektonischen Elementen geschmückt.

Wenn diese Elemente einen bedeutenden Teil des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes ausmachen, werden die Kosten für ihre Restaurierung anteilig auf alle Wohnungseigentümer verteilt.

Dies liegt daran, dass die Fassade als gemeinschaftliches Eigentum betrachtet wird und ihr ästhetischer Zustand von Interesse für alle Bewohner ist.

Wem gehört der Bereich unter der Terrasse?

Das Eigentum hängt auch von der Bauweise ab.

Bei vorspringenden Terrassen

Der Bereich unter der Terrasse gehört vollständig dem Eigentümer der darüberliegenden Wohnung. Er ist für deren technischen Zustand und Sicherheit verantwortlich. Der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung hat keine Eigentumsrechte daran, obwohl er sich täglich darunter aufhält.

Bei integrierten Terrassen

Das Eigentum ist geteilt. Die Konstruktion wird als gemeinsames Eigentum zweier übereinander wohnender Nachbarn angesehen. In diesem Fall gehört die Gestaltung der unteren Fläche dem Eigentümer des unteren Raums, da sie als Decke seines Raumes fungiert.

Verarbeitungsmaterialien

Wenn die Verkleidung im Bauplan vorgesehen war, um ein einheitliches architektonisches Erscheinungsbild zu schaffen, kann die Verantwortung für ihre Instandhaltung der Eigentümergemeinschaft übertragen werden, selbst wenn das Bauwerk selbst Privateigentum bleibt.

Vorgehensweise je nach Terrassentyp

Wenn Reparaturen erforderlich sind, ist es wichtig, den Terrassentyp korrekt zu bestimmen und die Arbeiten so zu koordinieren, dass Konflikte und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Wie man den Terrassentyp identifiziert

Der erste Schritt ist eine visuelle Überprüfung.

• Wenn eine Terrasse über die Fassade hinausragt und keine Wände darunter sind, handelt es sich um eine vorspringende Struktur.
• Wenn eine Terrasse als Nische innerhalb des Gebäudes erscheint und von Wänden umgeben ist, gilt sie als integrierte Terrasse.

Vorgehensweise bei einer vorspringenden Terrasse

In solchen Fällen kann die Hausverwaltung den Eigentümer in der Regel nicht zur Instandhaltung zwingen, da es sich um Privatbesitz handelt, es sei denn, es besteht eine Sicherheitsgefährdung.

Wenn Bewohner abblätternden Putz oder andere Schäden bemerken, sollten sie sich an den Eigentümer der darüberliegenden Wohnung wenden. Häufig wird das Problem durch Risse im Terrassenboden verursacht, durch die Wasser eindringt. Ohne Behebung der Feuchtigkeitsquelle ist die Reparatur des unteren Teils nur vorübergehend.

Der Eigentümer der oberen Terrasse muss unverzüglich Sanierungsarbeiten veranlassen. Das Gesetz macht ihn für alle Personen- oder Sachschäden haftbar, die durch herabfallende Bauteile entstehen.

Um Reparaturen durchzuführen, hat er das Recht, Zugang zur unteren Terrasse zu verlangen, wenn dies für die Installation eines Gerüsts oder von Hilfseinrichtungen notwendig ist.

Vorgehensweise bei einer integrierten Terrasse

Im Falle einer integrierten Terrasse wird empfohlen, dass die Angelegenheit von beiden Eigentümern gemeinsam gelöst wird.

Es ist ratsam, den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft einzubeziehen, um die getroffenen Vereinbarungen offiziell zu dokumentieren.

Bei der Auftragsvergabe müssen die Kosten im Angebot klar aufgeschlüsselt sein:

• Die Kosten für Verputzen und Streichen werden dem Eigentümer der unteren Wohnung zugerechnet;
• Die Kosten für Abdichtung und Deckbeschichtung trägt der Eigentümer des darüberliegenden Raums. Die Reparatur der tragenden Platte wird von den Parteien entsprechend den gesetzlichen Vorschriften gemeinsam bezahlt. Diese Vorgehensweise hilft, Konflikte zu vermeiden und eine gerechte Verteilung der Verantwortlichkeiten zwischen den Nachbarn sicherzustellen.