Mailänder Geschäftsimmobilienmarkt: Qualität bleibt von entscheidender Bedeutung
Zu Beginn des Jahres 2026 trat der Mailänder Geschäftsimmobilienmarkt nach einem äußerst aktiven Vorjahr in eine Phase natürlicher Stabilisierung ein. Gemäß der neuesten IPI-Studie belief sich das Geschäftsflächenvolumen im ersten Quartal auf etwa 72.400 m². Obwohl dieser Wert unter den Rekordzahlen von 2025 liegt, entspricht er vollständig den langfristigen historischen Markttrends.
Während des Berichtszeitraums wurden 98 Transaktionen abgeschlossen, was nicht auf einen Rückgang der Geschäftstätigkeit hindeutet, sondern eher auf eine ausgewogenere und selektivere Herangehensweise der Mieter. Die Marktgrundlagen sind stabil: Die Leerstandsquote beträgt etwa 9,15 % und das verfügbare Flächenvolumen beläuft sich auf rund 1,18 Millionen m². Qualität wird als entscheidendes Auswahlkriterium angesehen. Im ersten Quartal stand die hohe Nachfragekonzentration auf Premium-Geschäftsflächen im Vordergrund. Rund 54.100 m² bzw. 75 % der gesamten vermieteten Fläche entfielen auf Objekte der Kategorien A und A+. Das A+-Segment erwies sich mit 40 % aller Transaktionen als am meisten nachgefragt. Weitere 35 % entfielen auf Kategorie A-Objekte, während Büros der Kategorie B nur 25 % ausmachten. Diese Nachfragestruktur reflektiert den beständigen Wunsch von Unternehmen nach modernen Gebäuden, die hohen technischen Anforderungen und Energieeffizienzstandards entsprechen und über hochwertige Infrastruktur verfügen. Bemerkenswert ist, dass die Leerstandsquote im Premiumsegment lediglich 3,2 % beträgt. Dies liegt deutlich unter dem Marktdurchschnitt und bestätigt die hohe Nachfrage nach hochwertigen Immobilien.
Geografie der Nachfrage: CBD bleibt führend
Die größte Aktivität konzentriert sich weiterhin auf das zentrale Geschäftsviertel (CBD), das die Hälfte des gesamten Absorptionsvolumens ausmacht. An zweiter Stelle steht die Peripherie mit einem Anteil von 27 %, gefolgt von Vororten – 11 %; Vorstadtgebieten – 8 %; dem historischen Zentrum – 4 %. Diese Verteilung bekräftigt, dass Unternehmen weiterhin Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter urbaner Umgebung bevorzugen und diese Faktoren als wesentliche Elemente ihrer Standortstrategie für Unternehmensbüros betrachten.
Mietpreiswachstum in den attraktivsten Lagen
Der Mietmarkt zeigt weiterhin einen Trend zu steigenden Preisen in den renommiertesten Gegenden. Die maximale Miete im CBD erreichte 800 Euro pro Quadratmeter und Jahr, während die Nettorendite der erstklassigen Objekte bei etwa 4,15 % liegt. Ein Vergleich zwischen den Zahlen des ersten Quartals 2025 und 2026 zeigt Wachstum in fast allen Segmenten: Duomo: von 750 auf 780 Euro/m²; Porta Nuova: von 720 auf 770 Euro; Zentrale Bezirke: von 600 auf 620 Euro; Halbperipherie: von 460 auf 480 Euro. Auch in der Peripherie ist eine positive Entwicklung zu verzeichnen: Bicocca – von 320 auf 360 Euro; CityLife – von 480 auf 500 Euro; Porta Romana – von 380 auf 400 Euro. Eine Ausnahme bildet das MIND-Gebiet, wo der Preis bei 300 Euro pro Quadratmeter und Jahr konstant blieb. Im Vorstadtbereich stiegen die Mietpreise von 240 auf 260 Euro.
Transaktionsstruktur und die gefragtesten Gebiete
Die vorherrschende Form der Marktaufnahme bleibt die traditionelle Vermietung, die fast 63.900 m² ausmachte. Andere Transaktionsarten verteilten sich wie folgt: Kauf von Räumlichkeiten zur Eigennutzung (Eigennutzer) – 10.200 m²; Erweiterung bestehender Räumlichkeiten (Expansion) – 3.100 m²; Untervermietung – ca. 4.000 m²; Vorvermietung (vorvermietet) — 2.500 m²; Überarbeitung bestehender Mietverträge — 2.500 m². Die beliebtesten Büros waren solche mit einer Fläche von 500 bis 999 m² und von 1.000 bis 2.999 m² - jede dieser Kategorien machte 43 % des gesamten Transaktionsvolumens aus. Räumlichkeiten mit einer Fläche von 3.000 bis 4.999 m² machten 12 % aus, während kleine Büros bis zu 499 m² nur 2 % des Marktes ausmachten.
Zweitbestand und Modernisierungsbedarf
Trotz der positiven Performance des Premiumsegments steht ein beträchtlicher Teil des bestehenden Bürobestands vor dem Problem der Veralterung. Unzureichende technische Ausstattung, geringe Energieeffizienz und der Bedarf an umfassender Modernisierung mindern die Attraktivität dieser Immobilien und erhöhen ihre Marktpräsenz. Gleichzeitig bleibt das erwartete Neubauvolumen im Zeitraum 2026–2028 begrenzt. Daher wird der Druck auf die Mietpreise im Segment hochwertiger Büroflächen voraussichtlich bestehen bleiben. Angesichts dieser Bedingungen wird die Renovierung und Umgestaltung bestehender Gebäude zu einer der zentralen Marktaufgaben in den kommenden Jahren. Die erfolgreiche Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen ist nicht nur für einzelne Eigentümer, sondern auch für die Gesamtqualität des Mailänder Büroangebots von Bedeutung.
Investitionsmarkt: Fokus auf Qualität und ESG
Der Investitionsmarkt bleibt nach wie vor sehr selektiv. ESG-Kriterien spielen eine herausragende Rolle und werden zunehmend zu einem entscheidenden Faktor bei Investitionsentscheidungen. Es wird mittelfristig erwartet, dass das Premiumsegment aufgrund des begrenzten Angebots an modernen Büros und der starken Nachfrage von Unternehmen, die Wert auf hochwertige Arbeitsumgebungen legen, stabil bleibt.
