Büroimmobilienmarkt Mailand und Rom: Wachsende Bedeutung von Qualitätsangebot

Gemäß Analysen von JLL begann der italienische Büromarkt mit verschiedenen Trends in den beiden Schlüsselstädten Mailand und Rom das Jahr 2026. Im ersten Quartal überstieg das gesamte Vermietungsvolumen knapp 100.000 m², wovon etwa 65.000 m² auf Mailand und 36.000 m² auf Rom entfielen. m - nach Rom.

Insgesamt zeigen die Daten, dass der Markt zunehmend auf Qualität ausgerichtet ist: Die Nachfrage entwickelt sich und wird selektiver, während hochwertige Immobilien weiterhin knapp sind, insbesondere in zentralen Lagen.

Mailand: Konstante Nachfrage bei abnehmendem Flächenangebot

In Mailand belief sich die Absorptionsmenge auf etwa 65.000 m², zusätzlich zu 4.000 m² Untervermietung. Diese Zahl bestätigt die hohe Aktivität, vergleichbar mit dem gleichen Zeitraum 2025 und übertrifft die Durchschnittswerte der letzten fünf Jahre. Im Vergleich zum Vorjahr, als sich das Volumen 100.000 m² näherte, gab es jedoch einen Rückgang. Es zeigt sich eine leichte Verlangsamung.

Dies war hauptsächlich auf das Fehlen großer Transaktionen und einen deutlichen Rückgang der durchschnittlichen Bürofläche - von ca. 1.200 m² auf 750 m² - zurückzuführen. Dies spiegelt die vorsichtigeren Strategien der Unternehmen und ihr Streben nach optimierter Flächennutzung wider.

Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige Immobilien: Rund 65 % der vermieteten Fläche befinden sich in Gebäuden der Klasse A. Dieser Trend wird durch strengere Auswahlkriterien wie Bauqualität, Nachhaltigkeit und erstklassige Lage unterstützt.

Das begrenzte Angebot an Premium-Immobilien setzt den Markt weiterhin unter Druck: Die durchschnittliche Leerstandsquote beträgt 9,4 %, sinkt jedoch bei hochwertigen Immobilien auf 3,6 %. Dadurch steigen die Mietpreise weiter und erreichen 820 Euro pro Quadratmeter und Jahr im historischen Zentrum sowie 780 Euro in modernen Geschäftsvierteln. Der Anteil der Transaktionen mit Mietpreisen über 600 Euro/m² pro Jahr steigt ebenfalls und macht bereits rund 30 % des Gesamtvolumens aus.

Geografisch konzentriert sich die Nachfrage zu etwa 40 % auf zentrale Gebiete, insbesondere die Altstadt. Gleichzeitig gewinnen Randgebiete an Bedeutung und verzeichnen mehr als ein Viertel aller Transaktionen, besonders Gebiete wie Farini-Isola und Porta Romana.

Haupttreiber der Nachfrage sind professionelle Dienstleistungen wie Anwaltskanzleien, Finanzinstitute und Technologieunternehmen.

Rom: Wachstum durch Großtransaktionen

In Rom zeigt sich ein anderes Bild: Der Büroimmobilienmarkt verzeichnete eine deutliche Beschleunigung. Das Vermietungsvolumen betrug etwa 36.000 m², mehr als das Doppelte im ersten Quartal 2025. Das Wachstum wurde hauptsächlich durch vier Großtransaktionen mit jeweils über 5.000 m² vorangetrieben. Wie in Mailand besteht auch in der Hauptstadt weiterhin eine starke Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. Gebäude der Klasse A machen dabei 57 % der Gesamtmiete aus. Dies bestätigt die zunehmende Selektivität der Mieter angesichts des begrenzten Angebots an Premium-Büroflächen. Das zentrale Geschäftsviertel bleibt ein wichtiges Marktsegment und macht rund 40 % der Transaktionen aus, während das EUR-Viertel mit der größten Vorvermietung des Quartals hervorsticht. Branchenmäßig führen der Dienstleistungssektor, insbesondere Anwaltskanzleien, sowie öffentliche Einrichtungen, die weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem römischen Büromarkt spielen. Die Leerstandsquote bleibt niedrig, insgesamt unter 7 % und bei Luxusimmobilien nur bei rund 1,5 %. Die Premium-Mietpreise liegen bei 610 € pro Quadratmeter und Jahr und bieten kurzfristiges Wachstumspotenzial.