Registrierungssteuer beim Erwerb von Luxusimmobilien in Italien
Der Erwerb einer Luxusimmobilie stellt nicht nur eine bedeutende Investition dar, sondern ist auch mit erheblichen steuerlichen Belastungen verbunden. Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass beim Kauf von Luxusimmobilien die Steuervergünstigungen, die für den "Erstwohnsitz" gelten, nicht genutzt werden können. Dies bedeutet, dass die Steuern zum vollen Satz fällig werden, selbst wenn die von Ihnen erworbene Immobilie Ihr erstes und einziges Eigenheim ist.
Welche Immobilien steuerlich als Luxus gelten
Laut den gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere D.Lgs. 175/2014) werden "Luxusimmobilien" als solche angesehen, die in die folgenden Katasterkategorien fallen:
- A/1 – Luxuswohnungen (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 — Villen;
- A/9 – Burgen und historisch-künstlerische Denkmäler (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
Zusätzlich zur Kategorie bestimmen die Merkmale der Luxuswohnungen, die im Ministerialdekret vom 2. August 1969 festgelegt sind, die Anwendung des Mehrwertsteuersatzes und anderer Steuern. Beispiele hierfür sind:
- Gesamtfläche über 240 m² (ohne Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden, Treppen und Parkplätze);
- Vorhandensein von Schwimmbädern, Tennisplätzen und anderen Einrichtungen mit erhöhtem Komfort;
- Hochwertige Materialien: Marmor, teure Fliesen, Naturholz usw.
Wie hoch ist die Registrierungssteuer beim Kauf von Luxusimmobilien?
Die Steuersätze variieren je nachdem, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Die wichtigsten Szenarien sind:
Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist:
- Registrierungssteuer – 9 % des Katasterwerts der Immobilie;
- Kataster- und Hypothekensteuer – jeweils 50 Euro (Festbetrag).
Wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist:
- Mehrwertsteuer - 22 % des Kaufpreises;
- Registrierungs-, Kataster- und Hypothekensteuer – jeweils 200 Euro (Festbetrag).
Wichtig: Im Gegensatz zu normalen Immobilien (Kategorien A/2 – A/7) können bei Wohnungen der Kategorien A/1, A/8 und A/9 nicht die reduzierten Steuersätze von 2% beim erstmaligen Kauf als Erstwohnsitz geltend gemacht werden.
Vergleich: Luxusimmobilien vs. normale Immobilien
- Eigenschaftstyp: Normal (erstmaliger Kauf)
- Kategorie: A/2–A/7
- Registrierungssteuer (Erstkauf): 2% des Katasterwertes
- Steuern: Kataster- und Hypothekensteuer: 50 Euro pro Stück
- Notiz: Vorbehaltlich bestimmter Bedingungen
- Eigenschaftstyp: Normal (zweiter Kauf)
- Kategorie: A/2–A/7
- Registrierungssteuer: 9%
- Steuern: Kataster- und Hypothekensteuer: 50 Euro pro Stück
- Notiz: Keine Vorteile
- Eigenschaftstyp: Luxus (beliebig)
- Kategorie: A/1, A/8, A/9
- Registrierungssteuer: 9%
- Steuern: Kataster- und Hypothekensteuer: 50 Euro pro Stück
- Notiz: Leistungen gelten nicht
- Eigenschaftstyp: Luxus aus juristischen Personen (inkl. MwSt.)
- Kategorie: A/1, A/8, A/9
- MwSt.: 22%
- Steuern: Kataster- und Hypothekensteuer: 200 Euro pro Stück
- Notiz: Alle Steuern sind fest
Andere wichtige Steuern
- IMU (Grundsteuer): wird auch für die erste Immobilie gezahlt, wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt;
- TARI (Abfallsteuer): keine Vergünstigungen, Berechnung erfolgt auf Grundlage der örtlichen Gebühren;
- Die Strafen für die Nichtzahlung der Zulassungssteuer können 120–240 % des Steuerbetrags betragen, wenn die Zahlung ausbleibt. Bei Zahlungsverzug wird eine Vertragsstrafe von 30 % erhoben. Sie können Ravvedimento Operoso nutzen, einen Mechanismus zur Milderung von Sanktionen im Falle einer freiwilligen Zahlung.
Schlussfolgerung und Empfehlungen
Der Kauf von Luxusimmobilien erfordert ein klares Verständnis aller Steuern und potenziellen Verbindlichkeiten. Empfohlen wird:
- Überprüfen Sie die Katasterkategorie des Objekts;
- Geben Sie an, wer der Verkäufer ist (eine Einzelperson oder ein Unternehmen mit Mehrwertsteuer);
- Kontaktieren Sie qualifizierte Fachkräfte: Notare, Steuerberater, Architekten – um Fehler und spätere Bußgelder zu vermeiden.
