Schimmel in der Wohnung: Wann ist es möglich, die Miete nicht zu zahlen
Wenn in einer Wohnung Schimmel vorhanden ist, kann der Mieter in bestimmten Fällen das Recht haben, die Wohnung ohne Mietzahlung zu verlassen. Eine vorherige Mitteilung an den Vermieter ist jedoch unbedingt erforderlich.
Gemäß den Artikeln 1578 und 1581 des italienischen Zivilgesetzbuches kann der Mieter den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Vertragsstrafe kündigen, wenn die Wohnung durch Schimmel unbewohnbar wird und eine Gesundheitsgefährdung darstellt.
Wann darf die Mietzahlung verweigert werden?
Nur wenn der Schimmel die Wohnung völlig unbewohnbar macht und der Mieter ausziehen muss, ist eine Verweigerung der Mietzahlung gerechtfertigt.
Betrifft der Schimmel nur einen Teil der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer), kann der Mieter eine Mietminderung verlangen, die der eingeschränkten Nutzung eines Teils der Wohnung entspricht.
Warum Schimmel ein ernsthaftes Problem darstellt
Laut Urteil Nr. 162/2019 des Gerichts in Triest beeinträchtigt selbst geringer Schimmelbefall die Lebensqualität in der Wohnung, verschlechtert den hygienischen Zustand der Räume und beeinflusst ihr Aussehen negativ. Es handelt sich um einen Sachmangel, der zu einer Mietminderung berechtigt.
Beeinflusst der Schimmel erheblich die Wohnverhältnisse und ist er vertragswidrig, kann der Mieter die Kündigung des Mietvertrags oder eine Mietminderung verlangen, sofern er bei Vertragsabschluss nichts von solchen Mängeln wusste und auch nicht hätte wissen können.
Der Vermieter kann auch für Schäden haftbar gemacht werden, die durch Mängel in der Wohnung entstehen, wenn er nicht nachweisen kann, dass ihm diese bei der Übergabe der Wohnung nicht bekannt waren.
Ein ärztliches Attest über eine gesundheitliche Beeinträchtigung durch Schimmel kann dabei als zusätzlicher Nachweis dienen, auch wenn es formell nicht in der Liste der erforderlichen Unterlagen aufgeführt ist.
Hierzu bedarf es einer Vereinbarung zwischen den Parteien.
Das bloße Vorhandensein von Schimmel ist kein Grund für den Mieter, die Mietzahlung von sich aus zu verweigern. Eine Reduzierung oder Aussetzung der Zahlungen muss mit dem Vermieter vereinbart oder gerichtlich angeordnet werden.
Das Recht des Mieters, die Zahlung einseitig zu verweigern, wird in der Rechtsprechung nicht immer anerkannt. Der italienische Oberste Gerichtshof (Urteil Nr. 18987 vom 27.09.2016) hat entschieden, dass der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, wenn die Räumlichkeiten noch, auch teilweise, genutzt werden können.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem guten, normgerechten und bewohnbaren Zustand bereitzustellen. Daher liegt es in seiner Verantwortung, Schimmel und damit verbundene Probleme zu beseitigen.
Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, die regelmäßige Instandhaltung des Mietobjekts durchzuführen und die Vertragsbedingungen einzuhalten.
Wenn der Mieter ein Verschulden trifft
Ist der Schimmel durch Fehlverhalten des Mieters entstanden – etwa durch schlechtes Lüften oder Nichteinhalten der Hausordnung –, ist der Mieter für die Folgen verantwortlich. In einem solchen Fall wird die Nichtzahlung der Miete als Vertragsverstoß angesehen und der Mieter kann als säumiger Zahler betrachtet werden.
Liegt die Ursache für den Schimmelbefall nicht in der Verantwortung des Mieters – zum Beispiel durch Undichtigkeiten von oben oder unzureichende Abdichtung – ist der Eigentümer der Immobilie für die Beseitigung des Problems verantwortlich.
Was tun bei Schimmel in der Mietwohnung
Der Mieter sollte je nach Schwere des Problems handeln. Folgende Maßnahmen sind möglich:
Fordern Sie eine Mietminderung durch Verhandlungen mit dem Vermieter oder vor Gericht.
Verlangen Sie Schadensersatz, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig Maßnahmen ergriffen hat.
Kündigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer Frist, wenn die Wohnung als unbewohnbar und gesundheitsgefährdend eingestuft wird (gemäß Artikel 1578 und 1581 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Wenn Schimmel durch Probleme in den Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes verursacht wird, können Sie bei der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft einen Anspruch geltend machen.
Was tun bei Schimmelbefall?
Die wichtigste Regel: Der Mieter darf nicht eigenmächtig handeln. Sie können die Mietzahlung nicht einfach ohne Zustimmung des Eigentümers oder einen Gerichtsbeschluss einstellen.
Eine Ausnahme bilden schwere Fälle völliger Ungeeignetheit der Wohnung. In anderen Fällen besteht für den Mieter die Gefahr, dass ihm Unrecht widerlegt wird, auch wenn er unter Schimmelbefall leidet.
