Was sollte man tun, wenn ein nicht zahlender Mieter unauffindbar ist?
Wie können Sie Ihre Rechte sichern und ausstehende Miete zurückfordern?
Das Vermieten einer Immobilie bietet eine gute Einnahmequelle, doch was tun, wenn der Mieter die Zahlungen einstellt und nicht mehr erreichbar ist? Die Problematik der Nichtzahlung ist für Immobilieneigentümer eine der häufigsten Herausforderungen. Es ist entscheidend, korrekt darauf zu reagieren, um seine Interessen zu wahren. Besonders kompliziert wird die Lage, wenn der Schuldner spurlos verschwindet und auf Anrufe oder Briefe nicht reagiert.
Lassen Sie uns herausfinden, welche Vorgehensweisen in dieser Situation sinnvoll sind, welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt, den säumigen Zahler aus der Immobilie zu entfernen und die Schulden einzutreiben, sowie wie die Unerreichbarkeit des Schuldners formell dokumentiert werden kann.
Was tun, wenn der Mieter die Miete nicht mehr zahlt?
Bevor eine gerichtliche Auseinandersetzung angestrebt wird, sollte man versuchen, das Problem auf friedlichem Wege zu lösen. Oftmals entstehen Zahlungsausstände aus nachvollziehbaren Gründen wie temporäre finanzielle Engpässe, Krankheit oder andere Lebensumstände.
❖ Der erste Schritt ist, den Mieter zu kontaktieren, um die Ursache der Zahlungsrückstände festzustellen. Dies kann telefonisch, per E-Mail, über Instant Messaging oder in einem persönlichen Gespräch geschehen.
❖ Der zweite Schritt ist, eine formelle schriftliche Mahnung zur Zahlung zu verschicken. Am besten erfolgt dies per Einschreiben mit Rückschein oder per zertifizierter elektronischer Post (PEC, wenn wir von Italien sprechen). Der Brief sollte Folgendes enthalten:
- Verweis auf den Mietvertrag und die Pflicht zur fristgerechten Zahlung;
- Höhe der Schulden und Dauer des Ausfalls;
- Zahlungsfrist (in der Regel 15 Tage);
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen.
Bleibt eine Reaktion aus, sollten Sie drastischere Maßnahmen in Erwägung ziehen.
Wie kann man einen Schuldner aus der Wohnung entfernen?
Wenn eine einvernehmliche Lösung nicht funktioniert, muss ein Verfahren zur gerichtlichen Räumung wegen Zahlungsverzugs eingeleitet werden. In Italien findet sich dies in Artikel 658 der Zivilprozessordnung wieder, doch auch in anderen Ländern existieren ähnliche Regelungen.
Die Räumung erfolgt in mehreren Schritten:
1. Einreichung einer Klage: Der Vermieter reicht über einen Anwalt einen Antrag beim Gericht ein, um die Räumung sowie die Ausstellung eines Gerichtsbeschlusses zur Schuldeneintreibung zu erwirken.
2. Gerichtsverhandlung: Erscheint der Mieter vor Gericht, kann er um eine Frist für die Zahlung bitten (eine "Festsetzungsfrist", die in Italien mehrere Monate betragen kann). Erscheint der Mieter nicht, erlässt das Gericht automatisch einen Räumungsbefehl.
3. Festlegung der Räumungsfrist: Der Richter setzt einen Termin, bis zu dem der Mieter die Immobilie zu verlassen hat.
4. Zwangsräumung: Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, wird die Räumung vom Gerichtsvollzieher unter Beteiligung der Polizei vollzogen.
Gleichzeitig können Sie sich mit dem Schuldnerregister in Verbindung setzen, um andere mögliche Vermieter zu informieren.
Was tun, wenn der Mieter verschwindet und nicht erreichbar ist?
Manchmal verschwindet der Mieter einfach: Er reagiert nicht auf Anrufe, zieht aus, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, und niemand erhält Lebenszeichen. In diesem Fall kann er offiziell für unauffindbar erklärt werden.
