Welche Konsequenzen hat der Verkauf eines Hauses unter seinem Katasterwert?

Immobilien besitzen einen Katasterwert, der sich aus dem Einkommen multipliziert mit 5 Prozent und einem spezifischen Koeffizienten ergibt. Dieser Wert bildet die Grundlage für Steuern – einschließlich Grunderwerbsteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer. Das Gesetz legt keinen Mindestpreis für den Verkauf fest, aber ein Preis unter dem Katasterwert birgt Risiken für beide Parteien wie Steuerprüfungen und gesamtschuldnerische Haftung.

Gemäß dem seit 2006 für Privatpersonen geltenden Preis-Wert-System werden Steuern immer auf Basis des Katasterwerts berechnet, unabhängig vom angegebenen Preis. Der Käufer spart demnach kein Geld und zahlt den Katasterwert. Liegt der Preis jedoch signifikant niedriger, z. B. unter 70 Prozent des Marktwerts, nimmt das Finanzamt nicht deklarierte Zahlungen an und fordert eine Neubewertung basierend auf dem Marktwert, einer Hypothek oder einem Gutachten. Ebenso wird der Kapitalgewinn des Verkäufers neu berechnet, und Strafen zwischen 90 und 180 Prozent können zuzüglich Zinsen verhängt werden.

Nehmen wir ein Beispiel für das Jahr 2025: Ein Einkommen von 800 Euro ergibt einen Katasterwert von 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 Euro; wird ein Preis von 60.000 Euro angegeben, könnte die verdächtige Differenz von 36.600 Euro zu einer Neubewertung und einer Strafe von bis zu 65.880 Euro führen.

Der Käufer haftet gesamtschuldnerisch und muss zusätzliche Steuern und Strafen zahlen, auch wenn er weniger gezahlt hat, während der Verkäufer sich mit einer Neubewertung des Wertzuwachses und einer Einkommensteuer auf Grundlage des tatsächlichen Betrags plus Strafen auseinandersetzen muss.

Um Überprüfungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Preis anzugeben, der nicht unter dem Katasterwert liegt, den „Preis-zu-Wert“-Modus zu verwenden, der für Privatpersonen automatisch ist, eine Bewertung durchzuführen, wenn der Preis aus objektiven Gründen wie Feuchtigkeit oder einer nahen Mülldeponie niedrig ist, nur Banküberweisungen und keine Barzahlungen vorzunehmen und beim Verkauf an Verwandte einen symbolischen Preis mit einer gerechtfertigten Urkunde anzugeben, wobei das Risiko einer indirekten Schenkung zu berücksichtigen ist.

Es existiert kein gesetzlicher Mindestpreis aufgrund der Vertragsfreiheit, aber der Katasterwert bleibt die minimale Steuergrundlage; die Koeffizienten für 2025 betragen 110 für Erstwohnungen und 120 für Zweitwohnungen und andere Immobilien.

Bei einer Steuerprüfung gilt die gesamtschuldnerische Haftung: Die Steuerbehörde kann Steuern von beiden Parteien durch Benachrichtigung, Zahlung und Zwangsvollstreckung einziehen.

Letztlich ist eine Preisminderung von 10–20 Prozent im Allgemeinen risikoarm, sofern sie gerechtfertigt ist. Eine Preissenkung unter 70 Prozent des Richtwertes ist hoch und erfordert eine professionelle Prüfung sowie die Unterstützung eines erfahrenen Notars. Der Verkauf an Kinder birgt ein mittleres Risiko und erfordert eine notarielle Beurkundung mit einem symbolischen Wertnachweis und eine Konsultation des Nachlassgerichts. Nützliche Links: Website der Agenzia Entrate für Preisinformationen und den Richtwert für 2025.