Wie verläuft das Räumungsverfahren bei Mietzahlungsrückstand?
Ein Verfahren zur Räumung wegen ausstehender Miete ist ein juristischer Prozess, der einem Immobilienbesitzer ermöglicht, die Räumung durchzusetzen. Wenn ein Mieter die Miete oder die Betriebskosten (z. B. Nebenkosten) nicht bezahlt, kann der Eigentümer seine Ansprüche wahren, indem er eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung einreicht. Dies erfolgt über die Erstellung eines Räumungsbescheids, der von einem Anwalt erstellt werden muss. Dieses Dokument verpflichtet den Mieter, die Räumlichkeiten innerhalb einer festgelegten Frist zu verlassen und enthält eine Ladung zu einem Gerichtstermin, bei dem die Räumung bestätigt wird.
Wie funktioniert eine Räumung wegen ausstehender Zahlung?
Das Verfahren zur Räumung wegen Mietrückstand wird in den Artikeln 658 ff. des italienischen Zivilgesetzbuchs geregelt. Die Regelung sieht einen speziellen Ablauf vor, der dem Vermieter bei Zahlungsverzug der Miete folgende Rechte verleiht:
- vorzeitige Beendigung des Mietvertrags;
- Rückgabe und Freigabe des Mietobjekts;
- Eintreibung ausstehender Mieten.
Wenn ein Mieter die Miete oder Nebenkosten nicht begleicht, kann der Vermieter unverzüglich Schritte unternehmen, um seine Rechte zu schützen. Es ist wichtig, schnell zu handeln, um die Anhäufung von Schulden zu vermeiden, die eine Eintreibung erschweren können. Ein Zahlungsverzug kann ein Versehen oder ein vorübergehendes Problem sein. Besteht er jedoch länger als zwei Monate, ist dies ein ernstzunehmendes Signal für den Vermieter.
Bedingungen für die Einleitung einer Räumung
Um ein Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs einzuleiten, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Vorhandensein eines schriftlichen und registrierten Mietvertrags.
2. Der Umstand, dass der Mieter die Miete oder Nebenkosten nicht zahlt.
Eine Räumung kann nur dann angeordnet werden, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen und beim Finanzamt registriert ist. Mündliche Absprachen oder inoffizielle Zahlungen berechtigen nicht zur Räumung. In solchen Fällen muss der Eigentümer eine andere Schutzmaßnahme in Anspruch nehmen, wie etwa einen Antrag auf Freigabe der Räumlichkeiten wegen illegaler Besetzung.
Beim Zahlungsverzug gibt es je nach Mietvertragsart Unterschiede:
- Wohnraummietverträge: Laut Artikel 5 des Gesetzes Nr. 392/78 reicht ein Rückstand von einer Monatsmiete oder Nebenkosten in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aus.
- Mietverträge für andere Zwecke als Wohnzwecke (z. B. Gewerbliche Räume): Es gilt das Kriterium der „geringfügigen Vertragsverletzung“ (Artikel 1455 des Zivilgesetzbuchs). Der Richter entscheidet über die Schwere der Vertragsverletzung. In der Regel werden die gleichen Kriterien wie bei Wohnraummietverträgen angewendet.
Eine Räumungsklage wegen nicht gezahlter Miete kann angestrebt werden, wenn der Mieter die Miete oder Nebenkosten für mindestens 20 Tage nicht bezahlt hat. Vor Ablauf dieser Frist ist eine Kündigung nicht möglich. Bei Mietverhältnissen, die keine Wohnräume betreffen, wird der Richter die Bedeutung des Verstoßes beurteilen, insbesondere bei wiederholtem Verzug.
Phasen des Räumungsverfahrens
Das Räumungsverfahren bei Mietrückstand ist streng geregelt und erfordert zwingend die Beteiligung eines Anwalts. Die wesentlichen Schritte sind folgende:
1. Räumungsbescheid erstellen und verschicken: Der Eigentümer erstellt den Räumungsbescheid und verschickt gleichzeitig über den Gerichtsvollzieher eine Ladung zur Bestätigung der Räumung. Zwischen der Kündigung und dem Gerichtstermin müssen mindestens 20 Tage liegen, es sei denn, der Eigentümer beantragt eine Verkürzung dieser Frist.
2. Gerichtsverhandlung: Bei der Gerichtsverhandlung kann der Richter:
- die Räumung bestätigen;
- dem Mieter einen Aufschub für die Begleichung der Schulden gewähren;
- den Fall an ein ordentliches Gericht verweisen, wenn der Mieter Einspruch erhebt.
Änderungen durch die Cartabia-Reform
Die Cartabia-Reform hat das Verfahren zur Räumungsmitteilung und deren Bestätigung geändert. Die Mitteilung muss nun zwingend durch einen Gerichtsvollzieher an den Mieter zugestellt werden. Der Prozess der Räumungsbestätigung wurde vereinfacht: Erscheint der Mieter nicht vor Gericht, kann der Richter die Räumung sofort bestätigen, ohne dass ein Vollstreckungsbescheid erforderlich ist. Die Reform fördert zudem die Nutzung von zertifizierten E-Mails (PEC), um das Verfahren zu vereinfachen und die Dauer zu verkürzen.
Was geschieht nach der Kündigung?
Verlässt der Mieter die Räumlichkeiten nach Erhalt der Kündigung nicht freiwillig, kann der Vermieter ein Vollstreckungsverfahren einleiten, um die Räumung durchzusetzen. Dieses Verfahren umfasst die folgenden Schritte:
1. Der Richter bestätigt die Räumung und erlässt einen Vollstreckungstitel zur Räumung der Räumlichkeiten.
2. Dem Mieter wird eine Frist (in der Regel 10 Tage) eingeräumt, um die Räume freiwillig zu räumen.
3. Folgt der Mieter der Aufforderung nicht, übermittelt der Gerichtsvollzieher den Räumungsbescheid.
4. Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin, bis zu dem die Räumlichkeiten geräumt sein müssen.
5. Bleibt der Mieter weiterhin in den Räumlichkeiten, fordert der Gerichtsvollzieher die Polizei zur Durchsetzung der Räumung auf.
Bis zur endgültigen Räumung ist der Mieter verpflichtet, die Miete weiterhin zu zahlen und gegebenenfalls die Rechtsverfolgungskosten des Vermieters zu übernehmen.
