Wie läuft das Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung der Miete ab?

Eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung der Miete ist ein rechtlicher Mechanismus, der es einem Immobilieneigentümer ermöglicht, die Räumlichkeiten zu räumen. Zahlt ein Mieter die Miete oder Nebenkosten (z. B. Nebenkosten) nicht, kann der Eigentümer seine Rechte wahren, indem er eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung einreicht. Dies geschieht durch die Erstellung eines Räumungsbescheids, der von einem Anwalt vorbereitet werden muss. Dieses Dokument verpflichtet den Mieter, die Räumlichkeiten innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen, und enthält eine Vorladung zum Gerichtstermin, wo die Räumung bestätigt wird.

Wie funktioniert eine Räumung wegen Nichtzahlung?

Das Räumungsverfahren bei Nichtzahlung der Miete ist in den Artikeln 658 ff. des italienischen Zivilgesetzbuches geregelt. Die Gesetzgebung sieht ein spezielles Verfahren vor, das dem Vermieter im Falle der Nichtzahlung der Miete folgende Ansprüche einräumt:

- vorzeitige Kündigung des Mietvertrages;
- Freigabe und Rückgabe von Immobilien;
- Eintreibung von Mietrückständen.

Zahlt ein Mieter seine Miete oder Nebenkosten nicht, kann der Vermieter sofort Maßnahmen ergreifen, um seine Rechte zu wahren. Es ist wichtig, schnell zu handeln, um hohe Schulden zu vermeiden, die die Eintreibung der Zahlungen erschweren. Eine ausbleibende Zahlung kann ein Versehen oder ein vorübergehendes Problem sein. Dauert die Nichtzahlung jedoch zwei Monate an, ist dies ein ernstes Zeichen für den Vermieter.

Voraussetzungen für die Einleitung einer Räumung

Um das Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung einzuleiten, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

1. Vorliegen eines schriftlichen und eingetragenen Mietvertrages.
2. Die Tatsache, dass der Mieter die Miete oder zusätzliche Kosten nicht bezahlt.

Eine Räumung ist nur möglich, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen und beim Finanzamt registriert wurde. Mündliche Vereinbarungen oder schwarz gezahlte Mieten berechtigen nicht zur Räumung. In solchen Fällen muss der Eigentümer auf eine andere Form des Schutzes zurückgreifen – einen Antrag auf Freigabe der Räumlichkeiten aus illegaler Besiedlung.

Bei der Nichtzahlung gibt es je nach Art des Mietvertrags Unterschiede:

- Wohnraummiete: Gemäß Artikel 5 des Gesetzes Nr. 392/78 reicht die Nichtzahlung einer Monatsmiete oder ein Rückstand bei den Nebenkostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aus.
- Mietverträge für andere Zwecke als Wohnzwecke (z. B. Gewerberäume): Es gilt das Kriterium der „geringfügigen Vertragsverletzung“ (Artikel 1455 des Zivilgesetzbuchs). Der Richter beurteilt die Schwere der Vertragsverletzung. In der Regel werden dieselben Kriterien wie bei Mietverträgen für Wohnzwecke angewendet.

Eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung kann eingeleitet werden, wenn der Mieter die Miete oder Nebenkosten (z. B. Nebenkosten) mindestens 20 Tage lang nicht bezahlt. Vor Ablauf dieser Frist kann die Kündigung nicht erfolgen. Bei Mietverhältnissen, die keine Wohnräume betreffen, wird der Richter die Schwere des Verstoßes beurteilen, insbesondere bei wiederholter Nichtzahlung.

Phasen des Räumungsverfahrens

Das Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung ist streng geregelt und erfordert die obligatorische Beteiligung eines Anwalts. Die wichtigsten Schritte sind wie folgt:

1. Räumungsbescheid vorbereiten und versenden: Der Eigentümer bereitet den Räumungsbescheid vor und versendet gleichzeitig über den Gerichtsvollzieher eine Vorladung zur Bestätigung der Räumung. Zwischen der Kündigung und dem Gerichtstermin müssen mindestens 20 Tage liegen, es sei denn, der Eigentümer beantragt eine Verkürzung dieser Frist.
2. Gerichtsverhandlung: Bei der Gerichtsverhandlung kann der Richter:
- die Räumung bestätigen;
- dem Mieter einen Aufschub für die Rückzahlung der Schulden gewähren;
- den Fall an ein ordentliches Gericht zu überweisen, wenn der Mieter Einspruch gegen die Räumung erhebt.

Änderungen durch die Cartabian-Reform

Die Cartabia-Reform hat das Verfahren für die Räumungsmitteilung und deren Bestätigung geändert. Die Mitteilung muss dem Mieter nun zwingend durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Der Prozess der Räumungsbestätigung wurde vereinfacht: Erscheint der Mieter nicht vor Gericht, kann der Richter die Räumung sofort bestätigen, ohne dass ein Vollstreckungsbescheid beim Gericht ausgestellt werden muss. Die Reform fördert zudem die Nutzung zertifizierter E-Mails (PEC), um das Verfahren zu vereinfachen und den Zeitrahmen zu verkürzen.

Was passiert nach der Kündigung?

Wenn der Mieter die Wohnung nach Erhalt der Kündigung nicht freiwillig verlässt, kann der Vermieter ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um die Räumung zu erzwingen. Dieses Verfahren umfasst die folgenden Schritte:

1. Der Richter bestätigt die Räumung und erlässt einen Zwangsvollstreckungsbescheid zur Räumung der Räumlichkeiten.
2. Dem Mieter wird eine Frist (in der Regel 10 Tage) eingeräumt, um die Räumlichkeiten freiwillig zu räumen.
3. Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach, teilt ihm der Gerichtsvollzieher die Räumung mit (sog. Räumungsbescheid).
4. Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin fest, bis zu dem die Räumlichkeiten geräumt sein müssen.
5. Bewohnt der Mieter die Räumlichkeiten weiterhin, fordert der Gerichtsvollzieher die Polizei auf, die Räumung zu erzwingen.

Bis zur Räumung der Räumlichkeiten ist der Mieter verpflichtet, weiterhin die Miete zu zahlen und gegebenenfalls die Rechtsverfolgungskosten des Vermieters zu übernehmen.