So verkaufen und erwerben Sie gleichzeitig ein Haus

Eine Wohnung zu verkaufen und direkt eine andere zu erwerben, ist durchaus machbar, erfordert jedoch gründliche Vorbereitung und präzise Abstimmung der einzelnen Schritte. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sollten Sie den Vorgang geschickt managen, rechtliche und finanzielle Aspekte beachten und den erforderlichen Zeitrahmen realistisch einschätzen. Es ist ratsam, dies einem Experten zu überlassen, aber es ist auch möglich, es selbst zu bewältigen, wenn Sie systematisch vorgehen. So funktioniert es.

So verkaufen und erwerben Sie gleichzeitig ein Haus

Schritt 1: Bewertung Ihrer finanziellen Situation: Bestimmen Sie zunächst den Marktwert Ihrer aktuellen Wohnung. Lassen Sie das zum Verkauf stehende Objekt bewerten und bieten Sie es an. Sofern der Zeitrahmen dies zulässt, können Sie die Anzahlung für den Erwerb einer neuen Immobilie nutzen. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen Vorvertrag mit längerer Frist zu vereinbaren, damit ausreichend Zeit für alle erforderlichen Schritte bleibt.

Schritt 2: Planen Sie Verkauf und Erwerb. Rechtlich gesehen ist der gleichzeitige Verkauf und Erwerb einer Immobilie völlig legitim und eine gängige Praxis. Der Schlüssel liegt darin, beide Prozesse zu synchronisieren, um Verzögerungen oder finanzielle Einbußen zu vermeiden. Achten Sie besonders auf die Abfolge der Schritte und den Hypothekenstatus, falls vorhanden.

Haben Sie Ihr erstes Eigenheim unter Nutzung steuerlicher Vorteile (z. B. als „Erstwohnung“) erworben, ist es wichtig, innerhalb eines Jahres nach dem Verkauf eine neue Immobilie zu erwerben, um diese Vorteile zu bewahren.

Praktische Schritte:

1. Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie Kontaktieren Sie entweder einen Immobilienmakler oder suchen Sie persönlich nach Käufern. Es ist ratsam, für den Verkaufsprozess genügend Zeit einzuplanen – ungefähr sechs Monate vor der Vertragsunterzeichnung (Rogito). So haben Sie ausreichend Zeit, ein neues Zuhause zu finden. Alternativ können Sie eine spätere Schlüsselübergabe mit dem Käufer vereinbaren.
2. Suche nach einer neuen Wohnung. Parallel dazu sollten Sie nach einem geeigneten Objekt Ausschau halten und ein realistisches Budget festlegen. Falls Sie schnell etwas Passendes finden, können Sie einen Einzugstermin vereinbaren, um Zeit für eventuelle Renovierungen zu haben, oder einen Vertrag mit aufschiebender Bedingung abschließen (z. B. Kauf erfolgt erst nach Verkauf der aktuellen Wohnung). Solche Vereinbarungen sollten am besten mit professioneller Unterstützung formell festgehalten werden.
3. Termine abstimmen Die herausforderndste Phase ist die Schlüsselübergabe und der Abschluss der Transaktionen. Es ist entscheidend, die Termine genau mit dem Notar zu koordinieren, damit Vertragsunterzeichnung und Geldtransfer reibungslos erfolgen. So stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um beide Transaktionen abzuschließen.

Zusammenarbeit mit einem Immobilienunternehmen

Die Beauftragung eines Immobilienunternehmens zum Verkauf und Erwerb eines Hauses kann den Prozess erheblich vereinfachen. Ein einzelner Makler kann beide Transaktionen besser koordinieren, das Risiko von Missverständnissen minimieren und Ihnen persönliche Unterstützung bieten. Wählen Sie ein vertrauenswürdiges Unternehmen, das Ihr Objekt bewerten, eine geeignete Kaufoption finden und den gesamten Ablauf kompetent organisieren kann.

Was tun, wenn Sie eine Hypothek haben?

Falls auf der zu verkaufenden Immobilie eine Hypothek lastet, gibt es mehrere Optionen:

• Tilgen Sie die Hypothek vorzeitig mit den Verkaufserlösen. Dies ist die gängigste Variante.
• Übertragen Sie die Hypothek nach Möglichkeit auf den Käufer (sogenanntes Accollo).
• Beantragen Sie einen Übergangskredit, um die Zwischenzeit zwischen den Transaktionen zu überbrücken.
• Übertragen Sie eine Hypothek auf eine neue Immobilie, indem Sie die Sicherheit (Hypothek) von einem Objekt auf ein anderes übertragen.

In jedem Fall ist für die genaue Berechnung der Restschuld die Mithilfe eines Notars und Abstimmung mit der Bank erforderlich.

So verkaufen und erwerben Sie ein Haus ohne Makler

Sie können ein Haus auch ohne Makler verkaufen und erwerben, jedoch ist dies mit mehr Aufwand verbunden. Sie benötigen dann einen Notar, der den Kaufvertrag (Rogito) erstellt, mit dem das Eigentum offiziell übertragen wird.

Was zu tun ist:

• Erstellen Sie eine vorläufige Vereinbarung (Kompromiss), die beide Parteien der Transaktion bindet.
• Bereiten Sie die erforderlichen Dokumente vor: Energieausweis (APE), Katasterunterlagen und andere Papiere.
• Der Käufer wählt einen Notar für die formelle Abwicklung der Transaktion.

Wie viel Zeit haben Sie, um Ihr „erstes Eigenheim“ zu verkaufen?

Wenn Sie von den Vorteilen eines „Erstwohnung“-Kaufs profitiert haben, ist es wichtig, die alte Wohnung innerhalb von zwei Jahren zu veräußern und ein neues zu erwerben (gemäß dem Haushaltsgesetz 2024, gültig ab 1. Januar 2025). Diese Regelung gilt auch für im Jahr 2024 abgeschlossene Transaktionen.

So „reservieren“ Sie ein neues Zuhause, ohne Ihr altes zu verkaufen

Um eine neue Wohnung zu „reservieren“, bevor die derzeitige verkauft ist, können Sie:

• Ein bedingtes Kaufangebot abgeben, wobei der Erwerb vom erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses abhängt. In diesem Fall leisten Sie eine Anzahlung, die vom Makler bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags einbehalten wird.
• Geben Sie im Angebot eine Gültigkeitsdauer an (z. B. 3 Monate). Sollte die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft werden, wird die Anzahlung zurückerstattet und die Transaktion annulliert.
• Bei der Ausarbeitung eines Kompromisses handelt es sich um eine vorläufige Vereinbarung, die die Absichten der Parteien festhält, bevor alle Formalitäten abgeschlossen sind.

Wie viel kostet der Verkauf und Erwerb eines Hauses?

Kosten für den Käufer:

• Registrierungssteuer: 2 % des Katasterwerts für „Erstwohnung“, 9 % für „Zweitwohnung“ (mindestens 1000 Euro).
• Hypothekensteuer: 50 Euro.
• Katastersteuer: 50 Euro.
• Mehrwertsteuer (beim Erwerb vom Bauträger): 4 % für „Erstwohnung“, 10 % für „Zweitwohnung“.
• Notarleistungen: 1–2 % des Immobilienwertes.
• Maklerprovision: 2–5 % des Verkaufspreises (nach Vereinbarung).

Aufwendungen für den Verkäufer:

• Maklerprovision: 2–4 % des Verkaufspreises zzgl. MwSt.
• Kapitalertragssteuer: Wenn der Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf erfolgt.
• Energieausweis (APE): ca. 200 Euro.
• Notargebühren: wenn Sie die Hypothek entfernen müssen.

Abschluss

Der gleichzeitige Verkauf und Erwerb von Immobilien ist ein anspruchsvoller, aber machbarer Vorgang. Wichtig ist, alle Etappen sorgfältig zu planen, die Zeit effektiv zu nutzen und bei Bedarf auf professionelle Unterstützung zu setzen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und Stress.