So verkaufen und kaufen Sie gleichzeitig ein Haus

Der Verkauf einer Wohnung und der anschließende Kauf einer anderen ist eine durchaus reale Aufgabe, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung und präzise Koordination aller Phasen. Damit alles reibungslos verläuft, müssen Sie den Prozess kompetent steuern, rechtliche und finanzielle Aspekte berücksichtigen und den Zeitaufwand richtig einkalkulieren. Am besten überlassen Sie dies einem Fachmann, aber Sie können es auch selbst erledigen, wenn Sie planmäßig vorgehen. So geht's.

So verkaufen und kaufen Sie gleichzeitig ein Haus

Schritt 1: Finanzielle Lage prüfen : Ermitteln Sie zunächst den Wert Ihrer aktuellen Wohnung. Lassen Sie die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, schätzen und bieten Sie sie an. Wenn es die Zeit erlaubt, können Sie die Anzahlung für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden. In diesem Fall lohnt es sich, einen Vorkaufsvertrag mit einer längeren Laufzeit abzuschließen, damit Sie Zeit für alle notwendigen Schritte haben.

Schritt 2: Planen Sie Verkauf und Kauf. Rechtlich gesehen ist der gleichzeitige Verkauf und Kauf einer Immobilie völlig legal und durchaus üblich. Wichtig ist, beide Prozesse zu synchronisieren, um Zeitverzögerungen oder finanzielle Verluste zu vermeiden. Achten Sie besonders auf die Reihenfolge der Schritte und den Status der Hypothek, falls vorhanden.

Wenn Sie Ihr erstes Eigenheim unter Ausnutzung von Steuervorteilen (z. B. als „Erstwohnsitz“) erworben haben, ist es wichtig, innerhalb eines Jahres nach dem Verkauf ein neues Eigenheim zu erwerben, um diese Vorteile zu behalten.

Praktische Schritte:

1. Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie Sie können entweder einen Makler kontaktieren oder selbst nach Käufern suchen. Es empfiehlt sich, für die Transaktion mehr Zeit einzuplanen – zum Beispiel etwa sechs Monate vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Rogito). So haben Sie etwas Zeit, ein neues Zuhause zu finden. Eine andere Möglichkeit ist, mit dem Käufer eine spätere Schlüsselübergabe zu vereinbaren.
2. Suche nach einer neuen Wohnung. Parallel dazu sollten Sie nach einer geeigneten Wohnung oder einem Haus suchen und dabei ein realistisches Budget festlegen. Wenn schnell eine passende Option gefunden wird, können Sie einen Einzugstermin vereinbaren, um Zeit für Reparaturen zu haben, oder einen Vertrag mit aufschiebender Bedingung abschließen (z. B. erfolgt der Kauf erst nach dem Verkauf der aktuellen Wohnung). Es ist besser, solche Vereinbarungen mit Hilfe eines Fachmanns zu formalisieren.
3. Termine abstimmen Die schwierigste Phase ist die Schlüsselübergabe und der Abschluss der Transaktionen. Es ist wichtig, die Termine genau mit dem Notar abzustimmen, damit die Vertragsunterzeichnung und die Geldüberweisung ohne Verzögerungen erfolgen. So stellen Sie sicher, dass Sie über genügend Geld verfügen, um beide Transaktionen abzuschließen.

Zusammenarbeit mit einem Immobilienunternehmen

Die Beauftragung eines Immobilienunternehmens für den Verkauf und Kauf eines Hauses kann den Prozess erheblich vereinfachen. Ein einzelner Makler kann beide Transaktionen besser koordinieren, das Risiko von Verwechslungen minimieren und Ihnen eine persönliche Betreuung bieten. Wählen Sie ein vertrauenswürdiges Unternehmen, das Ihre Immobilie bewerten, eine passende Kaufoption finden und den gesamten Prozess kompetent organisieren kann.

Was tun, wenn Sie eine Hypothek haben?

Wenn auf der von Ihnen verkauften Immobilie eine Hypothek lastet, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Zahlen Sie Ihre Hypothek vorzeitig mit dem Verkaufserlös ab. Dies ist die beliebteste Option.
• Übertragen Sie die Hypothek nach Möglichkeit auf den Käufer (Accollo genannt).
• Beantragen Sie einen Überbrückungskredit, um die Übergangszeit zwischen den Transaktionen abzudecken.
• Übertragen Sie eine Hypothek auf ein neues Eigenheim, indem Sie die Sicherheit (Hypothek) von einer Immobilie auf eine andere übertragen.

In jedem Fall ist zur genauen Berechnung der Restschuld die Mitwirkung eines Notars und die Abstimmung mit der Bank erforderlich.

So verkaufen und kaufen Sie ein Haus ohne Makler

Sie können ein Haus auch ohne Makler verkaufen und kaufen, allerdings ist dies mit mehr Aufwand verbunden. Sie benötigen in diesem Fall einen Notar, der einen Kaufvertrag (Rogito) aufsetzt, mit dem das Eigentum offiziell übertragen wird.

Was muss getan werden:

• Erstellen Sie eine vorläufige Vereinbarung (Kompromiss), die beide Parteien der Transaktion bindet.
• Bereiten Sie Dokumente vor: Energieausweis (APE), Katasterdokumente und andere Papiere.
• Der Käufer wählt einen Notar zur Formalisierung der Transaktion.

Wie viel Zeit haben Sie, um Ihr „erstes Eigenheim“ zu verkaufen?

Wenn Sie die Vorteile für den Kauf einer „ersten Wohnung“ genutzt haben, ist es wichtig, die alte Wohnung innerhalb von zwei Jahren zu verkaufen und eine neue zu kaufen (gemäß dem Haushaltsgesetz 2024, gültig ab 1. Januar 2025). Diese Regel gilt auch für Transaktionen, die im Jahr 2024 abgeschlossen werden.

So „reservieren“ Sie ein neues Zuhause, ohne Ihr altes zu verkaufen

Um eine neue Wohnung zu „reservieren“, bevor Sie die aktuelle verkaufen, können Sie:

• Machen Sie ein bedingtes Kaufangebot , bei dem der Kauf vom erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses abhängig ist. In diesem Fall leisten Sie eine Anzahlung, die vom Makler einbehalten wird, bis der Vorvertrag unterzeichnet ist.
• Geben Sie im Angebot eine Gültigkeitsdauer an (z. B. 3 Monate). Sollte die Immobilie innerhalb dieser Frist nicht verkauft werden, wird die Anzahlung zurückerstattet und die Transaktion storniert.
• Bei der Ausarbeitung eines Kompromisses handelt es sich um eine vorläufige Vereinbarung, die die Absichten der Parteien festhält, bevor alle Formalitäten erledigt sind.

Wie viel kostet der Verkauf und Kauf eines Hauses?

Kosten des Käufers:

• Registrierungssteuer : 2 % des Katasterwerts für „Erstwohnung“, 9 % für „Zweitwohnung“ (mindestens 1000 Euro).
• Hypothekensteuer : 50 Euro.
• Katastersteuer : 50 Euro.
• Mehrwertsteuer (beim Kauf vom Bauträger): 4 % für „Erstwohnung“, 10 % für „Zweitwohnung“.
• Notarleistungen : 1–2 % des Immobilienwertes.
• Maklerprovision : 2–5 % des Verkaufspreises (nach Vereinbarung).

Aufwendungen des Verkäufers:

• Maklerprovision : 2–4 % des Verkaufspreises zzgl. MwSt.
• Kapitalertragssteuer : Wenn der Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf erfolgt.
• Energieausweis (APE) : ca. 200 Euro.
• Notargebühren : wenn Sie die Hypothek entfernen müssen.

Abschluss

Der gleichzeitige Verkauf und Kauf von Immobilien ist ein komplexer, aber machbarer Prozess. Wichtig ist, alle Phasen sorgfältig zu planen, die Zeit sinnvoll einzuteilen und bei Bedarf professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und Stress.