Umfassende Renovierung in einem Mehrfamilienhaus: Wer übernimmt die Kosten beim Wohnungsumbau?

Bei der Planung einer umfassenden Renovierung in einem Mehrfamilienhaus stellt sich die entscheidende Frage: Wer soll die Kosten tragen, wenn die Wohnung verkauft wird? Die Antwort darauf hängt davon ab, wann die Reparaturen genehmigt wurden – vor oder nach dem Kauf- und Verkaufsvorgang.

Wer bezahlt umfangreiche Reparaturen, wenn sie vor dem Verkauf genehmigt wurden?

Wenn die umfangreichen Reparaturen vor der Unterzeichnung des notariellen Vertrags (Kaufvertrag) auf einer Eigentümerversammlung genehmigt wurden, ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, die Kosten zu tragen. Laut aktuellen Gerichtsurteilen muss der Verkäufer, der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung Eigentümer war, sämtliche damit verbundenen Ausgaben übernehmen.

Dies wurde durch ein Gerichtsurteil in Neapel vom November 2023 bestätigt. In diesem Fall hatte der neue Eigentümer, der Zahlungsaufforderungen vom Auftragnehmer erhalten hatte, dagegen rechtlich vorgegangen und den Fall gewonnen. Das Gericht entschied, dass der Vorbesitzer für die Reparaturen aufkommen müsse, da er zum Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung der Reparaturen der Eigentümer war.

Was ist bei regelmäßigen Reparaturen zu beachten?

Diese Regeln gelten ausschließlich für umfangreiche Reparaturen. Bei laufenden Reparaturen ist die Situation anders. Wenn laufende Arbeiten vor der Transaktion genehmigt, aber erst danach abgeschlossen wurden, trägt der neue Eigentümer die Kosten, da er direkt von den Ergebnissen dieser Arbeiten profitiert.

Die Bedeutung von Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer

Während des Kauf- und Verkaufsprozesses muss der Verkäufer den Käufer über anstehende Reparaturen informieren. Dadurch können die Parteien vereinbaren, wer die anfallenden Kosten übernimmt. Es könnte beispielsweise eine Klausel im Vertrag aufgenommen werden, in der sich der Verkäufer dazu verpflichtet, alle vor der Transaktion genehmigten Kosten zu tragen.

Wenn der Verkäufer die Reparaturkosten nicht begleichen kann

Wenn der bisherige Eigentümer die umfangreichen Reparaturen nicht bezahlen kann, müssen die neuen Eigentümer nicht für diese Kosten aufkommen. In einem solchen Fall ist die Verwaltungsgesellschaft oder die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, die Schulden gerichtlich vom Vorbesitzer einzufordern, gegebenenfalls bis hin zur Zwangsvollstreckung seines Eigentums.

Ist eine Ratenzahlung für Reparaturen eine Option?

Bei finanziellen Schwierigkeiten kann eine Ratenzahlung zur Begleichung der Reparaturen beantragt werden. Dies erfolgt über die Verwaltungsgesellschaft, die die Angelegenheit der Hauptversammlung der Eigentümer zur Entscheidung vorlegt. Auf diese Weise kann präventiv gegen Schulden vorgegangen werden, um eine Verschlechterung der finanziellen Situation des Eigenheims zu vermeiden.

Es ist daher wichtig, beim Verkauf einer Wohnung den Zeitpunkt der Genehmigung umfangreicher Reparaturen zu berücksichtigen und im Voraus eine Einigung über die Kostenverteilung zu erzielen, um Konflikte und Missverständnisse zu vermeiden.