Wie man ein Grundstück mit einer Hypothek kauft: Risiken vermeiden und die Transaktion absichern

Planen Sie den Erwerb eines Grundstücks mit einer Hypothek?

Im Folgenden werden die rechtlichen Schritte erläutert, die unternommen werden können, um die Anzahlung zu schützen, die Schulden vollständig zu begleichen und die Hypothek zu löschen.

Der Kauf und Verkauf eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks ist grundsätzlich rechtlich zulässig. Dennoch ist äußerste Vorsicht geboten, da die Hypothek aufgrund des "diritto di sequela" auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Um ein Grundstück mit einer Hypothek sicher zu erwerben, werden normalerweise eine von drei Hauptmethoden verwendet:

1. Vorzeitige Rückzahlung der Schuld durch den Verkäufer vor Vertragsabschluss;
2. Rückzahlung der Schuld direkt bei der Transaktion (beim Notar), wobei der Käufer den erforderlichen Betrag direkt an den Kreditgeber überweist und die offizielle Zustimmung zur Löschung der Hypothek erhält;
3. Formale Übertragung des Restbetrags des bestehenden Hypothekendarlehens auf den Käufer (accollo del mutuo).

Was ist eine Hypothek, wie funktioniert sie und welche Arten gibt es?

Ein Pfandrecht ist ein dingliches Recht, das dem Gläubiger (in der Regel einer Bank) das Recht einräumt, das belastete Grundstück zwangsweise zu veräußern, um sein Darlehen zu tilgen und vor anderen Gläubigern aus dem Verkaufserlös priorisiert zu werden.

Ein Pfandrecht entsteht und wird wirksam. Das Pfandrecht tritt erst mit der Eintragung in das Grundbuch (Conservatoria) in Kraft. Diese Formalität dient der Eigentumsübertragung: Ohne Eintragung besteht das Pfandrecht rechtlich nicht. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung erhält der Darlehensgeber zwei wesentliche Rechte:

• Sequenzrecht (diritto di seguito): Die Belastung bleibt unabhängig von einem Eigentümerwechsel am Grundstück haften. Das Grundstück kann verkauft werden, der Kreditgeber behält sich jedoch das Recht vor, es auch vom neuen Käufer zurückzufordern.
• Vorrangrecht (diritto di prelazione): Im Falle einer Zwangsvollstreckung werden die Forderungen des Pfandgläubigers aus dem Erlös vor denen ungesicherter Gläubiger befriedigt.

Im italienischen Rechtssystem gibt es drei Formen des Pfandrechts:

1. Freiwillige Hypothek (ipoteca volontaria): Sie entsteht aufgrund einer Vereinbarung oder einer einseitigen Erklärung. Das häufigste Beispiel ist der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek zugunsten der Bank, die den Hypothekarkredit gewährt hat.
2. Gerichtliche Hypothek (ipoteca giudiziale): Sie wird aufgrund eines Gerichtsbeschlusses über die Zahlung einer Schuld, eines Vollstreckungsbescheids oder anderer gerichtlicher Maßnahmen ausgestellt.
3. Rechtliche Hypothek (ipoteca legale): Das Recht zur Eintragung eines Pfandrechts wird bestimmten Gläubigern direkt per Gesetz ohne Zustimmung des Schuldners gewährt (z. B. zugunsten des Verkäufers als Sicherheit für die vollständige Zahlung des Kaufpreises des Grundstücks).

Laufzeit einer Immobilienhypothek

Gemäß Artikel 2847 des italienischen Zivilgesetzbuches bleibt die Hypothekeneintragung 20 Jahre ab dem Datum der Eintragung gültig. Der weitere Status der Belastung hängt vom Schuldenmanagement und den Handlungen des Gläubigers ab:

• Rückzahlung der Schuld vor Ablauf von 20 Jahren: Bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens erlischt die Belastung. Bei Bankhypotheken gilt die automatische Löschung (ex Legge Bersani), ohne dass eine gesonderte notarielle Urkunde erforderlich ist.
• Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 20 Jahren (z. B. 25 oder 30 Jahre): Um ein vorzeitiges Erlöschen der Hypothek zu verhindern, ist der Gläubiger verpflichtet, die Hypothek vor Ablauf der 20-jährigen Laufzeit zu verlängern (rinnovazione). Dadurch verlängert sich ihre Gültigkeit um weitere 20 Jahre, wobei die ursprüngliche Rangfolge der Hypothek erhalten bleibt.
• Keine Verlängerung: Läuft die 20-jährige Laufzeit ohne Verlängerung ab, erlischt die Hypothek automatisch. Die finanzielle Schuld selbst bleibt bestehen, aber der Kreditgeber verliert das Recht auf dingliche Sicherheiten am Grundstück.

Kann ich ein Grundstück verkaufen, wenn es mit einer Hypothek belastet ist?

Das Gesetz erlaubt den Verkauf von Grundstücken mit einer Hypothek. Das Vorhandensein einer Hypothek hindert die Transaktion nicht und erfordert keine vorherige Zustimmung des Kreditgebers. Da die Hypothek jedoch an das Grundstück gebunden ist, gelten auf dem Markt drei sichere Szenarien:

1. Schuldenausgleich und Löschung der Hypothek bei der Transaktion (rogito): Ein Teil des Kaufpreises wird direkt zur Tilgung der Restschuld des Verkäufers verwendet, gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Vertrags.
2. Kreditübernahme (accollo): Der Käufer tritt in den bestehenden Kreditvertrag des Verkäufers ein und übernimmt die Verantwortung für die Zahlung der verbleibenden Raten. Die Hypothek bleibt auf dem Grundstück aktiv.
3. Vorzeitiger Schuldenabbau vor der Transaktion: Der Verkäufer begleicht seine Schulden eigenständig, bevor er den Hauptvertrag unterzeichnet, und überträgt das Grundstück lastenfrei.

Was passiert, wenn ich ein Grundstück mit einer Hypothek kaufe, ohne es abzubezahlen?

Der Kauf eines Grundstücks ohne formelle und vereinbarte Löschung der Hypothek birgt direkte Risiken:

• Zwangsvollstreckungsrisiko (pignoramento): Wenn der ursprüngliche Schuldner die Zahlungen einstellt, hat der Gläubiger das Recht, das Grundstück zu pfänden und zu versteigern, auch wenn es bereits einem Dritten gehört, der nicht mit der Schuld in Verbindung steht.
• Verweigerung der Hypothekengewährung an den Käufer: Wenn Sie planen, ein belastetes Grundstück mit einem neuen Hypothekendarlehen zu kaufen, wird die Bank die Finanzierung ablehnen, wenn die Immobilie mit aktiven Pfandrechten belastet ist, die bei der Transaktion nicht gelöscht werden. Die Bank benötigt die vorrangige Stellung der Sicherheiten, frei von früheren Belastungen.
• Hypothekenbereinigungsverfahren (purgazione): Der Käufer kann das gerichtliche Bereinigungsverfahren in Anspruch nehmen (indem er den Gläubigern einen vereinbarten Preis oder einen Schätzwert des Grundstücks anbietet), dies ist jedoch ein komplexes und kostspieliges Verfahren.

Die häufigsten Fehler beim Kauf

Der Kauf und Verkauf eines belasteten Grundstücks erfordert äußerste Sorgfalt. Hier sind die häufigsten Fehler:

• Direkte Zahlung der Anzahlung an den Verkäufer: Die Überweisung von Geld an einen in finanziellen Schwierigkeiten befindlichen Verkäufer birgt das Risiko, es im Falle seiner Insolvenz zu verlieren.
• Fehlen von Schutzklauseln im Vorvertrag: Die Unterzeichnung von Dokumenten ohne spezielle Bedingungen schützt den Käufer nicht vor dem Risiko, ein Grundstück mit einer nicht gelöschten Hypothek zu erhalten.
• Vernachlässigung der Einbeziehung der kreditgebenden Bank: Sich auf mündliche Zusagen des Verkäufers zur Rückzahlung der Schulden nach Erhalt des Geldes zu verlassen, anstatt die Anwesenheit eines Bankvertreters bei der Transaktion zu gewährleisten.
• Unterschätzung der Art der Hypothek: Beim Kauf eines Grundstücks mit einer Gerichtshypothek oder Steuer-/Inkassohypothek muss berücksichtigt werden, dass die Verfahren und Bedingungen für deren Löschung wesentlich komplizierter sind als bei herkömmlichen Bankkrediten.
• Ignorieren der Fristen für die Aktualisierung von Registern: Es ist wichtig zu beachten, dass die förmliche Eintragung der Löschung im Grundbuch auch nach der tatsächlichen Schuldenbegleichung technische Zeit in Anspruch nimmt.

Wie Sie sich im Vorvertragsstadium (preliminare) schützen können

Der Vorvertrag ist das wichtigste Instrument zur Schaffung rechtlicher Sicherheiten für den Käufer.

Gesetz Nr. 124/2017 ermöglicht die Nutzung des Einzahlungsmechanismus bei einem Notar. Anstatt eine Anzahlung an den Verkäufer zu leisten, kann der Käufer die Überweisung des Betrags auf ein spezielles, sicheres Konto des Notars verlangen. Der Notar behält den Betrag ein und überweist ihn erst an den Verkäufer, nachdem er die Löschung der Hypothek offiziell bestätigt oder eine Zustimmungserklärung zur Löschung erhalten hat.

In komplexen Fällen wird eine Abschrift (offizielle Registrierung) des Vorvertrags empfohlen. Dies schafft Vorrang vor Dritten und verhindert, dass später auftretende neue Einträge und Belastungen die Transaktion beeinträchtigen.

Obligatorische Klauseln und Bestimmungen im Vertrag

Der Vorvertrag muss folgende wichtige Bestimmungen enthalten:

• Garantie der Lastenfreiheit: eine offizielle Erklärung des Verkäufers mit der Verpflichtung, das Eigentum auf eigene Kosten und mit eigener Anstrengung frei von Hypotheken und Pfändungen zu übertragen.
• Rückzahlungsklausel in der Transaktion: ein klarer Hinweis darauf, dass ein Teil des Kaufpreises bei Unterzeichnung des Hauptvertrags direkt an die kreditgebende Bank überwiesen wird.
• Wesentliche Frist (termine essenziale): Festlegung einer strikten Frist für die Transaktion, deren Einhaltung an die gleichzeitige Vorlage einer Bescheinigung über die vollständige Rückzahlung der Schuld und die Zustimmung zur Löschung der Hypothek geknüpft ist.

Die Rolle des Notars: Schuldenrückzahlung bei der Transaktion

Der Notar garantiert die Rechtmäßigkeit und Sicherheit der Übertragung von Rechten an Grundstücken. In der Vorbereitungsphase überprüft er die Grundbucheinträge (visure ipotecarie), um die Art der Belastungen festzustellen, und fordert von der Bank eine genaue Berechnung der Restschuld (conteggio estintivo) zum Zeitpunkt der Transaktion an.

Bei Unterzeichnung des Hauptvertrags:

1. Der vereinbarte Kaufpreis des Grundstücks wird zunächst zur vollständigen Tilgung der Restschuld verwendet;
2. Der Käufer hinterlegt einen nachvollziehbaren Zahlungsbeleg (Bankscheck oder Überweisung) auf den Namen der Gläubigerbank in Höhe des Schuldenbetrags;
3. Der Bankvertreter stellt eine Empfangsbestätigung und die formelle Zustimmung zur Löschung der Hypothek aus;
4. Der Restbetrag (falls vorhanden) wird an den Verkäufer überwiesen.

Sobald die Schulden beglichen sind, wird das formelle Löschungsverfahren eingeleitet:

• Freiwillige Hypothek (Banken): Es kommt ein vereinfachtes elektronisches Verfahren zum Einsatz. Die Bank sendet eine Mitteilung über die Schuldenrückzahlung an das Grundbuchamt, wodurch die Hypothek automatisch und ohne zusätzliche Notargebühren gelöscht wird.
• Gerichtliche oder steuerliche Hypothek: Hierfür ist eine notarielle Löschungsurkunde oder ein Gerichtsbeschluss erforderlich. In diesem Fall trägt der Verkäufer die Kosten für Eintragung und Steuern.