Einteilung von Wohneigentum in Italien: von Reihenhäusern bis zu hochwertigen Eigentumswohnungen

Die Diversität der architektonischen Gestaltungsformen und Typologien von Wohngebäuden in Italien wird im italienischen Zivilgesetzbuch (Codice Civile) definiert. Die Grundlage jedes Wohneigentums bildet Artikel 1117 des Codice Civile, der das gemeinschaftliche Eigentum an tragenden Strukturen, technischen Installationen und Gemeinschaftsbereichen festlegt, sofern das Gebäude mindestens zwei verschiedene Eigentümer aufweist.

Jede Kategorie weist spezifische Merkmale bezüglich Kostenverteilung, Verwaltung und Steuerpflichten auf.

Haupttypen von Wohneigentum in Italien

Vertikale Eigentumswohnung (Condominioverticale): ein traditionelles mehrstöckiges Gebäude, in dem Wohnungen oder Büros übereinander angeordnet sind. Die Eigentümer teilen sich Fundament, tragende Wände, Dach, Treppenhaus und Aufzüge.

Horizontales Wohnungseigentum (Condominio orizzontale): Ein Ensemble von eigenständigen, benachbarten Gebäuden (z. B. Reihenhäuser). Die Häuser sind baulich unabhängig, verfügen jedoch über gemeinsame Außenelemente: Einfahrtstore, Zufahrten, Beleuchtung und Abwasserentsorgung (Artikel 1117-bis des italienischen Zivilgesetzbuches).

Minimalistisches Wohnungseigentum (Condominio minimo): Eine Wohneinheit, bestehend aus lediglich zwei Wohnungen unterschiedlicher Eigentümer (z. B. Maisonette), jedoch mit gemeinsamen tragenden Elementen oder einem Innenhof.

Teilwohnungseigentum (Condominio parziale): Eine rechtliche Struktur innerhalb eines größeren Gebäudes, in der ein spezifisches Element (z. B. separater Eingang, Aufzug oder Dach einer der Einheiten) nur von einem Teil der Bewohner genutzt wird. Die Instandhaltungskosten gemäß Art. 1123 des italienischen Zivilgesetzbuches tragen ausschließlich die tatsächlichen Nutzer.

Supercondominio: Ein Ensemble aus mehreren unabhängigen Gebäuden, die durch großzügige Gemeinschaftseinrichtungen miteinander verbunden sind: Parkanlage, Schwimmbad, Heizraum oder gemeinsames Sicherheitssystem.

Wie entsteht rechtlich eine Mehrfamilieneinheit?

Ein Wohneigentum entsteht automatisch "de facto", ohne dass ein notarieller Vertrag erforderlich ist. Das Urteil 21077/2022 des Kassationsgerichtshofs bestätigte, dass der Rechtsstatus aktiviert wird, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:

Das Vorhandensein mehrerer Immobilien im Eigentum verschiedener Personen;

Die physische Unteilbarkeit der gemeinsamen Strukturen oder Systeme;

Gemeinschaftliche Nutzung der Gemeinschaftsbereiche.

Steuerliche Verpflichtungen: Die italienische Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) verlangt von den Eigentümern, bei erstmaliger Existenz einer Miteigentümerschaft den Steuercode (Codice Fiscale) für das Gebäude zu beantragen. Ohne diesen ist es nicht möglich, die Nebenkosten legal zu begleichen und Handwerker zu beauftragen.

Was unterscheidet eine Eigentumswohnung von einer Mietimmobilie?

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einer Mietimmobilie liegt in der Eigentumsstruktur und der Verwaltungsform.

In einer herkömmlichen Eigentumswohnung gehören die Gemeinschaftsbereiche den einzelnen Wohnungseigentümern gemeinsam. Alle bedeutenden Entscheidungen bezüglich Reparaturen, Wartung und Budgetverteilung werden von den Bewohnern in einer Eigentümerversammlung getroffen. Die Mietform kann entweder dauerhaft oder langfristig sein.

In einer Mietimmobilie befindet sich der gesamte Komplex im Alleinbesitz einer einzelnen juristischen Person (z. B. eines Unternehmens). Die Bewohner besitzen keine Immobilie, sondern schließen Mietverträge ab. In diesem Fall beinhalten die Unterkunftskosten üblicherweise die typischen Hoteldienstleistungen: Rezeption, regelmäßige Zimmerreinigung und Geländesicherheit.

Wann wird ein Verwalter benötigt?

Gemäß Artikel 1129 des italienischen Zivilgesetzbuches ist die Bestellung eines professionellen Verwalters nur verpflichtend, wenn die Anzahl der Eigentümer acht Personen übersteigt.

Sofern das Gebäude vier Wohnungen hat oder eine Wohneigentumsanlage für mindestens zwei Familien besteht, können die Bewohner es selbst verwalten (Autogestione), indem sie einen verantwortlichen Vertreter bestimmen. Die Verpflichtung, eine Steuernummer (Codice Fiscale) zu besitzen, Belege aufzubewahren und Zahlungen per Banküberweisung zu tätigen, bleibt dennoch bestehen, auch in den Gemeinden.