Rechte eines Hauskäufers in Italien: Wie man sein Kapital schützt und die Wohnung vor dem Kauf inspiziert
Der Erwerb einer Immobilie erfordert eine genaue Prüfung der Dokumente und des juristischen Status des Objekts. Das italienische Zivilgesetzbuch gewährt dem Käufer diverse Rechte und Garantien, angefangen bei der Unterzeichnung des Vorvertrags (preliminare) bis hin zur Beurkundung des endgültigen notariellen Kaufvertrags (rogito).
Rechte des Käufers und Besichtigung der Immobilie
Vor der endgültigen Zahlung hat der Käufer das Recht, eine komplette Sammlung der technischen und katasterbezogenen Unterlagen anzufordern. Die Verantwortung für die Prüfung des juristischen Status der Immobilie liegt beim Notar und den entsprechenden Fachleuten.
Wichtige Aspekte der Inspektion:
Hypotheken und Belastungen: Der Notar überprüft das Grundbuch. Der Verkäufer muss alle ausstehenden Schulden vor Vertragsabschluss begleichen. Werden nicht offengelegte Belastungen entdeckt, hat der Käufer das Recht, die Zahlung zu unterbrechen oder den Notar zu beauftragen, den Betrag von den Gläubigern direkt vom Kaufpreis abzuziehen.
Einhaltung der kataster- und städtebaulichen Anforderungen:
Der Lageplan muss exakt mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen, ansonsten ist der Kaufvertrag nichtig. Der Verkäufer muss auf eigene Kosten alle geringfügigen Änderungen am Grundriss vor Abschluss der Transaktion korrigieren oder legalisieren.
Vorgehen bei Unregelmäßigkeiten: Bei nicht behebbaren Mängeln kann der Käufer eine offizielle Beschwerde einreichen, den Vertrag aufgrund eines Verschuldens des Verkäufers kündigen oder eine doppelte Rückerstattung der Anzahlung verlangen.
Erforderliche Unterlagen
Um die Transaktion abzusichern, muss der Käufer im Voraus Folgendes anfordern:
Stadtplanungsunterlagen: Baugenehmigung, CILA/SCIA-Mitteilungen, Unterlagen zur Bauamnestie (Sanatorien) und Bescheinigung der Bewohnbarkeit (Agibilità).
Katasterunterlagen: aktualisierter Grundriss und historische Informationen (Visura Storica).
Technische Zertifikate: Energieausweis (APE) und Konformitätsbescheinigungen. Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung).
Wohnungseigentumsdokumente: Hausordnung, Anteilstabelle (Table Millesimali) und Bescheinigung der Hausverwaltung (Liberatoria) über die Zahlungsfreiheit.
Eigentumsnachweis: Vorherige notarielle Urkunde oder Erbschaftserklärung.
Wohnungseigentumsschulden und größere Reparaturen
Reparaturkosten: Die Kosten für größere Reparaturen, die von der Eigentümerversammlung vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde genehmigt wurden, trägt der Verkäufer. Alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung nach Abschluss des Kaufvertrags trägt der Käufer.
Gesamtschuld: Gemäß Artikel 63 der Durchführungsverordnung zum italienischen Zivilgesetzbuch haftet der Käufer gesamtschuldnerisch für Schulden des laufenden und des vorangegangenen Jahres. Ist der Käufer zur Begleichung der Schulden des Verkäufers verpflichtet, hat er ein unmittelbares Regressrecht gegen den Verkäufer.
Käuferschutz bei der Aufnahme einer Hypothek
Kündigungsklausel (clausola sospensiva): Die Hauptklausel des Vorvertrags. Lehnt die Bank die Kreditvergabe ab, wird der Vertrag straffrei aufgelöst, die Anzahlung vollständig an den Käufer zurückerstattet und die Maklerprovision erlassen.
Bankprüfung: Ein Bankgutachter überprüft den tatsächlichen Wert und das Fehlen unberechtigter Änderungen, während ein Notar die Historie der Immobilie der letzten 20 Jahre überprüft.
Vorzeitige Rückzahlung und Refinanzierung: Das Bersani-Gesetz verbietet Strafgebühren für die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek auf ein erstes Eigenheim. Der Käufer hat zudem das Recht, die Hypothek kostenlos auf eine andere Bank (Ersatzbank) zu übertragen.
Versicherung und staatliche Unterstützung: Lediglich eine Feuer- und Explosionsversicherung ist obligatorisch. Bei vorübergehender Arbeitslosigkeit oder Einkommensminderung können die Hypothekenzahlungen über den Consap-Fonds (Gasparrini) für bis zu 18 Monate ausgesetzt werden.
Finanzielle Garantien und Eintragung des Vertrags
Anzahlung (caparra confirmatoria): Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen (Artikel 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches) oder beim Gericht die obligatorische Eigentumseintragung beantragen (Artikel 2932 des italienischen Zivilgesetzbuches).
Grundbucheintragung (trascrizione): Die notarielle Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch sichert die Immobilie als Sicherheit. Jegliche nachfolgenden Handlungen des Verkäufers (Versuche, das Haus weiterzuverkaufen, zu beleihen oder eine Hypothek einzutragen) sind für den Käufer nicht wirksam.
Wahl des Notars
Der Käufer hat die freie Wahl des Notars, da er für die Bezahlung der Notargebühren und Steuern verantwortlich ist.
Zugang zur Wohnung und Schlüsselübergabe
Vorzeitiger Zugang (immissione in possesso anticipata): Die Übergabe der Schlüssel vor Vertragsabschluss ist ein Zeichen des guten Willens des Verkäufers. Dies wird durch eine spezielle Klausel oder eine Vereinbarung über die unentgeltliche Nutzung (comodato d'uso) formalisiert. Ab diesem Zeitpunkt gehen alle Nebenkosten und die TARI (Tarife, Gebühren und Zinsen) auf den Käufer über. Die Durchführung von Reparaturen vor der Transaktion birgt jedoch das Risiko, Geld zu verlieren, falls der Kaufvertrag scheitert.
Die Schlüsselübergabe am Tag der Transaktion erfolgt in der Regel direkt nach der vollständigen Eintragung im Grundbuch beim Notar.
