Veräußerung einer Wohnung in einer Lebensgemeinschaft: Rechte nicht registrierter Partner, Risiken und Rechtsstreitigkeiten

Der Verkauf von Wohnraum, in dem ein nicht registriertes Paar lebt (die sogenannte Lebensgemeinschaft oder convivenza di fatto), unterliegt dem Eigentumsrecht. Das italienische Gesetz (Legge Cirinnà Nr. 76/2016) dehnt die für formelle Ehen geltenden familienrechtlichen Bestimmungen nicht automatisch auf solche Lebensgemeinschaften aus.

Immobilienkauf und Eigentumsverhältnisse

Beim Erwerb einer Wohnung durch ein unverheiratetes Paar wird die Höhe der Anteile im Vertrag festgelegt: Das Eigentum kann zu gleichen Teilen (50/50) oder proportional zum eingezahlten Kapital eingetragen werden.

Es ist entscheidend, Eigentumsrechte und Hypothekenverpflichtungen voneinander zu trennen.

Die Begleichung von Hypothekenzahlungen führt nicht automatisch zur Eigentümerschaft einer Person oder zur Erhöhung ihres Anteils ohne formelle Eintragung. Um ihre Rechte zu schützen, können Partner einen Lebenspartnerschaftsvertrag (Contratto di convivenza) bei einem Notar oder Anwalt abschließen.

Besondere Gefahren:

• Nachlass: Ohne ein gültiges Testament ist ein registrierter Lebenspartner kein gesetzlicher Erbe.
• Verkauf zwischen Partnern: Die Übertragung von Immobilien zwischen registrierten Lebenspartnern erfordert eine notarielle Beurkundung. Ein Verkauf zu einem reduzierten Preis oder ohne tatsächliche Geldüberweisung wird als stille Schenkung (donazione indiretta) betrachtet. Dies könnte zukünftige Probleme bei der Hypothekenaufnahme für die Käufer verursachen und den Erben des Verkäufers das Recht geben, die Transaktion später anzufechten.

Rechte des nicht-eigentümerischen Partners

Wenn die Immobilie nur einem der Partner gehört:

• Im Todesfall des Eigentümers: Der überlebende Partner erhält ein befristetes Wohnrecht für 2 Jahre (oder bis zu 5 Jahre, abhängig von der Dauer der Beziehung). Bei minderjährigen oder behinderten Kindern beträgt diese Frist mindestens 3 Jahre. Das Recht erlischt bei Wiederverheiratung oder Gründung einer neuen Familie.
• Im Falle einer Trennung: Der nicht-eigentümerische Partner ist verpflichtet, die Immobilie innerhalb einer angemessenen Frist zu räumen. Sind jedoch minderjährige oder geschäftsunfähige Kinder in der Familie vorhanden, kann das Gericht dem Elternteil, bei dem die Kinder leben, das Wohnrecht im Haus sichern.
• Miete: Im Todesfall des offiziellen Mieters hat der überlebende Partner das Recht, den Mietvertrag auf seinen Namen zu übertragen.

Verfahren für den Verkauf durch Miteigentümer (Haus in gemeinschaftlichem Eigentum)

Ist das Haus auf die Namen beider Partner eingetragen, gilt die ordentliche Miteigentümergemeinschaft (comunione ordinaria). Der Verkauf von Wohnraum an Dritte erfordert die vollständige Einstimmigkeit.

Bei einem gemeinsamen Verkauf wird der Erlös strikt nach den im ursprünglichen Kaufvertrag (rogito) festgelegten Anteilen verteilt. Vor der Auszahlung werden folgende Beträge vom Gesamtbetrag abgezogen:

1. Der Restbetrag des Hypothekendarlehens;
2. Nebenkosten (Maklerprovision, technisches Gutachten);
3. Die Kapitalertragsteuer (plusvalenza), falls die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird und nicht der Hauptwohnsitz war.

Was tun, wenn einer der Partner gegen den Verkauf ist?

Niemand kann den Eigentümer zwingen, einen Vertrag mit Dritten zu unterzeichnen, aber das Gesetz erlaubt es nicht, jemanden gegen seinen Willen im Miteigentum zu halten. Das Problem wird in drei Schritten gelöst:

1. Anteilsrückkauf (Riscatto della quota): Einer der Partner kauft den Anteil des anderen zum Marktwert zurück und lässt die verbleibende Hypothek (mit Zustimmung der Bank) auf seinen Namen umschreiben.
2. Zivilmediation (Mediazione civile): Obligatorisches vorgerichtliches Streitbeilegungsverfahren unter Beteiligung von Anwälten.
3. Gerichtsentscheidung (Divisione giudiziale): Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht (Artikel 1111 des italienischen Zivilgesetzbuches). Der Richter kann das Haus in zwei separate Wohnungen aufteilen (sofern die Raumaufteilung dies zulässt), das Eigentum einem Partner mit der Verpflichtung zur Entschädigung des anderen übertragen oder die Immobilie einer Zwangsversteigerung unterziehen und den Erlös aufteilen.

Hypothekenrestbetrag und Reparaturkosten

Da es sich bei einer Hypothek um eine gemeinsame Schuld handelt, tilgt der Notar den Darlehensrestbetrag automatisch aus dem Verkaufserlös. Bei einer 50/50-Hypothek behält die Bank genau die Hälfte der Schuld von jedem Partner ein, unabhängig davon, wer die monatlichen Zahlungen tatsächlich geleistet hat. Der Notar führt keine automatischen Verrechnungen durch.

Bereits getätigte Reparaturen beeinflussen nicht die offiziellen Eigentumsanteile.

Ein Partner, der die wertsteigernden Baumaßnahmen komplett bezahlt hat, hat jedoch gemäß Artikel 2041 des italienischen Zivilgesetzbuches (ungerechtfertigte Bereicherung) das Recht, die Hälfte der nachgewiesenen Kosten zurückzufordern. Um einen ordnungsgemäßen Ablauf beim Verkauf sicherzustellen, können die Parteien eine notarielle Vereinbarung über die ungleiche Verteilung des Verkaufserlöses treffen oder im Voraus eine private Vereinbarung (scrittura privata) über die gegenseitige Regelung unterzeichnen.