Ist die unentgeltliche Überlassung von Mietobjekten möglich?
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine gemütliche Wohnung gemietet und sie liebevoll nach Ihren Vorlieben eingerichtet. Dann ändern sich die Lebensumstände, und Sie möchten die Wohnung einem Freund oder Verwandten kostenlos zur Verfügung stellen. Aber ist dies rechtlich gesehen zulässig?
Was versteht man unter einem unentgeltlichen Nutzungsvertrag?
Laut Artikel 1803 des italienischen Zivilgesetzbuches handelt es sich bei einem unentgeltlichen Nutzungsvertrag (comodato d'uso) um eine Vereinbarung, bei der eine Partei (der Verleiher) einer anderen Partei (dem Entleiher) bewegliches oder unbewegliches Eigentum zur Nutzung für einen bestimmten Zeitraum oder Zweck überlässt. Nach Ablauf der Nutzung muss das Eigentum zurückgegeben werden.
Doch was, wenn Sie eine gemietete Wohnung unentgeltlich überlassen möchten? Können Sie darüber so verfügen, als wäre es Ihr eigenes Eigentum?
Darf ein Mieter eine Immobilie untervermieten?
In Italien kann ein Mieter (conduttore) Teile einer Wohnung untervermieten, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Sofern der Mietvertrag kein ausdrückliches Untervermietungsverbot enthält, genügt es, den Eigentümer (locatore) über die Absicht zu informieren und die Angaben zum Untermieter mitzuteilen.
Für die vollständige Untervermietung der Wohnung ist jedoch die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers erforderlich. Dies wird in Artikel 2 des Gesetzes Nr. 392 vom 27. Juli 1978 geregelt, der besagt:
„Der Mieter darf die gesamte Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Eigentümers untervermieten oder den Mietvertrag an Dritte übertragen. Es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor, hat der Mieter das Recht, einen Teil der Immobilie zu untervermieten, nachdem er den Eigentümer per Einschreiben über den Namen des Untermieters, die Laufzeit und die Räume informiert hat.“
Ist die Überlassung von Mietwohnungen zur freien Nutzung möglich?
Da es sich bei einem unentgeltlichen Nutzungsvertrag per Definition um eine nicht entgeltliche Vereinbarung handelt, stellt sich die Frage, ob Mietwohnungen auf diese Weise übertragen werden können?
Hier gelten dieselben Regeln wie bei der Untervermietung:
Sofern der Mietvertrag die unentgeltliche Überlassung der Wohnung nicht untersagt, kann der Mieter dies dem Eigentümer mitteilen.
Falls der Vertrag ein Verbot der Untervermietung und der unentgeltlichen Nutzung enthält, ist die schriftliche Zustimmung des Eigentümers erforderlich.
Andernfalls stellt die Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Eigentümers einen Vertragsverstoß dar, der zur Kündigung des Vertrags und zur Räumung führen kann.
Kann jemand, der eine Immobilie zur unentgeltlichen Nutzung erhält, diese vermieten?
Angenommen, der Eigentümer hat die Wohnung im Rahmen eines unentgeltlichen Nutzungsvertrags an eine andere Person überlassen. Darf diese Person die Wohnung selbst vermieten?
Diesbezüglich gibt Artikel 1804 des italienischen Zivilgesetzbuches Auskunft: Der Empfänger ist verpflichtet, die Immobilie gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen und darf sie ohne die Zustimmung des Verleihers nicht an Dritte weitergeben.
Vermietet der Empfänger die Wohnung ohne Genehmigung, hat der Verleiher das Recht:
Die sofortige Rückgabe der Immobilie zu verlangen.
Schadensersatz zu fordern.
Wer muss Mieteinnahmen deklarieren?
Wenn die zur unentgeltlichen Nutzung überlassene Immobilie anschließend an Dritte vermietet wird, bleibt die Frage: Wer muss die erzielten Mieteinnahmen versteuern?
Laut Gesetz werden Mieteinnahmen immer auf den Namen des Immobilieneigentümers versteuert, auch wenn die Zahlungen von einer anderen Person entgegengenommen werden. Vermietet der Nutznießer die Wohnung weiter, bleibt die Steuerlast beim Eigentümer der Immobilie, da dieser weiterhin rechtlicher Besitzer ist.
Dieser Grundsatz ist in Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzesdekrets Nr. 504/1992 festgelegt, wonach die Grundsteuer vom Eigentümer zu zahlen ist, unabhängig von den tatsächlichen Einkünften.
Abschluss
Die unentgeltliche Überlassung von Mietwohnungen erfordert eine gründliche Prüfung der Mietvertragsbestimmungen. Gibt es kein Verbot, reicht eine Mitteilung an den Vermieter. Bei einem Verbot ist dessen Zustimmung erforderlich.
Dasselbe gilt für den Nutznießer: Möchte er die ihm zur Nutzung überlassene Immobilie vermieten, benötigt er die Zustimmung des Eigentümers.
Rechtliche Kenntnisse in solchen Angelegenheiten helfen, unangenehme Konsequenzen wie Vertragskündigung oder finanzielle Sanktionen zu vermeiden.
