So sichern Sie sich ein Darlehen, das höher ist als der Wert der Immobilie.

So können Sie eine Hypothek über einen Betrag erhalten, der den Wert der Immobilie übersteigt

Es ist selten, dass Banken Hypotheken gewähren, die den Kaufpreis der Immobilie überschreiten. Gelegentlich ist dies dennoch möglich, insbesondere wenn zusätzliche Mittel für Reparaturen oder die Ablösung anderer Kredite benötigt werden. Es ist entscheidend zu verstehen, dass Banken normalerweise keine Finanzierung in Höhe von mehr als 80 % des Immobilienwerts genehmigen, es gibt jedoch Ausnahmen. Was tun, wenn Sie eine beträchtliche Summe benötigen?

So erhalten Sie eine Hypothek für einen höheren Betrag

Manchmal benötigen Sie beim Immobilienkauf einen Betrag, der über dem Marktwert liegt. Dies kann auf Reparaturbedarf, Makler- oder Notarkosten oder die Tilgung anderer Schulden zurückzuführen sein. Banken erfüllen solche Anfragen jedoch selten und um eine solche Finanzierung zu erhalten, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein.

Wann ist eine Hypothek über 80 % des Immobilienwerts möglich?

Vor der Vergabe eines Hypothekendarlehens prüfen Banken das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), welches angibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts finanziert werden soll. Banken vergeben normalerweise keine Hypotheken für mehr als 80 % des Verkehrswerts der Immobilie. Wenn ein Haus beispielsweise 200.000 Euro kostet, beträgt die maximale Kreditsumme 160.000 Euro.

Diese Grenze basiert auf einem Beschluss des Interministeriellen Ausschusses für Kredit und Sparen (CICR) vom 22. April 1995, der empfahl, bei Hypothekenvergaben 80 % nicht zu überschreiten. Diese Regel ist jedoch nicht zwingend und unter bestimmten Bedingungen können Banken eine Hypothek von mehr als 80 %, manchmal sogar 100 %, gewähren.

Bedingungen für die Aufnahme einer Hypothek über dem Immobilienwert

Auch wenn es theoretisch möglich ist, eine Hypothek über dem Immobilienwert aufzunehmen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Zunächst prüft die Bank Standardanforderungen wie die Immobilienbewertung und die finanzielle Situation des Kreditnehmers. Anschließend muss die Bank sicherstellen, dass es berechtigte Gründe für die Erhöhung der Kreditsumme gibt.

Zu diesen Gründen können gehören:

der Bedarf an zusätzlichen Mitteln für Reparaturen oder Modernisierungen;
der Wunsch, Kosten für Makler, Notare oder andere Kaufnebenkosten in die Finanzierung einzubeziehen;
die Notwendigkeit, gleichzeitig mit der Hypothekenaufnahme andere Kredite oder Schulden zu begleichen.

Diese Gründe müssen im Hypothekenvertrag dokumentiert und detailliert aufgeführt werden. Beispielsweise müssen Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten oder Verträge mit Auftragnehmern vorgelegt werden, um die Notwendigkeit eines höheren Kreditbetrags zu belegen.

Zusätzliche Sicherheiten und Risiken bei einer Hypothek über dem Immobilienwert

Die Aufnahme einer Hypothek über dem Immobilienwert birgt gewisse Risiken und erfordert zusätzliche Sicherheiten seitens der Bank. Banken können die Kreditbedingungen verschärfen und zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen fordern.

Zusätzliche Sicherheiten der Bank

Aufgrund des höheren Ausfallrisikos kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, wie:

Abschluss einer Zusatzversicherung über den Immobilienwert;
Hinzuziehen von Bürgen, die im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Hauptkreditnehmers die Schulden begleichen können;
Eintragung einer zweiten Hypothek auf eine andere Immobilie zur zusätzlichen Absicherung.

Aufgrund der erhöhten Risiken und Anforderungen stimmen Banken solchen Transaktionen nur selten zu und der Genehmigungsprozess kann komplexer sein.

Risiken von Steuerprüfungen

Kreditnehmer, die eine Hypothek über dem Immobilienwert aufnehmen, können einer zusätzlichen steuerlichen Überprüfung unterliegen. Die Steuerbehörde könnte vermuten, dass die Immobilienwerte aufgebläht werden, um eine höhere Kreditsumme zu erhalten, was zu einer Untersuchung und möglichen rechtlichen Konsequenzen wie Betrugsanklagen oder Falschangaben in offiziellen Dokumenten führen könnte.

Alternativen zur Erhöhung des Kapitalbedarfs

Anstatt eine Hypothek über dem Immobilienwert aufzunehmen, sollten Sie alternative Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht ziehen. Einige Banken bieten spezielle Kreditprodukte an, die den Kaufpreis einer Immobilie mit den erforderlichen Kosten verbinden:

Eine Kaufen-und-Renovieren-Hypothek deckt nicht nur den Immobilienpreis, sondern auch Renovierungskosten ab;
Eine Kauf-und-Liquiditätshypothek stellt zusätzliche Mittel für verschiedene mit dem Kauf verbundene Ausgaben bereit.

Im ersten Fall wird das Darlehen nicht als Gesamtbetrag, sondern in Etappen nach Abschluss der Arbeiten ausgezahlt, was die Kontrolle über die Umsetzung ermöglicht. Im zweiten Fall wird häufig eine weitere Immobilie benötigt, die als zusätzliche Sicherheit dient.

Wenn Sie also einen großen Kreditbedarf haben, ist es wichtig, sich gründlich vorzubereiten, alle Ausgaben zu bestätigen und die mit Steuerprüfungen und zusätzlichen Verpflichtungen gegenüber der Bank verbundenen Risiken zu berücksichtigen.