Der Mieter zahlt keine Miete und verkauft Ihre Einrichtungsgegenstände: Wie reagieren und was tun?

Wenn ein Mieter den Mietvertrag verletzt, ist es ratsam, sofort rechtliche Schritte einzuleiten. Wenn ein Mieter nicht nur Mietrückstände anhäuft, sondern auch die Möbel des Vermieters verkauft, entsteht ein erheblicher Schaden. In einem solchen Fall müssen zwei Verfahren gleichzeitig eingeleitet werden: eines zivilrechtlichen (für die Räumung und Schuldenbeitreibung) und eines strafrechtlichen (wegen widerrechtlicher Aneignung fremden Eigentums).

Wichtig! Versuchen Sie nicht, eigenmächtig zu handeln. Das Auswechseln von Schlössern, das Abstellen von Strom, Wasser oder Gas sowie das widerrechtliche Inbesitznehmen von Mietergegenständen sind in Italien strafbar (Artikel 392 und 393 des italienischen Strafgesetzbuches).

1. Strafrechtliche Verantwortlichkeit: Diebstahl und Veräußerung von Vermietermöbeln

Die im Vertrag aufgeführten Inventargegenstände und Geräte bleiben Eigentum des Vermieters. Der Mieter hat lediglich ein temporäres Nutzungsrecht. Wenn er sie verkauft, exportiert oder weitergibt, begeht er eine Straftat.

Wie werden solche Handlungen rechtlich eingestuft?

• Aneignung fremden Eigentums (Appropriazione indebita – Art. 646 des italienischen Strafgesetzbuches): Hauptartikel. Wird angewendet, wenn ein Mieter ihm temporär anvertrautes Eigentum zwecks unrechtmäßiger Bereicherung aneignet. Strafbar mit Freiheitsstrafe und Geldbuße.
• Schwerer Diebstahl (Furto aggravato – Art. 624–625 des italienischen Strafgesetzbuches): Wenn ein Mieter beim Abbau oder der Entfernung von Möbeln (z. B. Einbauküche, Sanitäranlagen oder Klimaanlagen) Türen, Wände oder Versorgungsleitungen beschädigt, gilt dies als Diebstahl mit Sachbeschädigung und wird strenger geahndet.

Wie erstattet man eine Anzeige bei der Polizei (Denuncia-querela):

1. Fristen: Die Anzeige muss innerhalb von 3 Monaten ab Entdeckung des Schadens bei der Polizei oder den Carabinieri erstattet werden.
2. Nachweise: Beifügen eines registrierten Mietvertrags und eines unterzeichneten Inventarverzeichnisses. Eigentumsnachweise und Fotos der Wohnung.
3. Nachweis des Verkaufs: Vorlegen von Screenshots von Anzeigen für den Verkauf Ihrer Gegenstände im Internet, Korrespondenz und Aussagen von Nachbarn.

2. Zivilrechtliche Schritte: Vermögenssicherung und Schadensersatz

Der Verkauf von Möbeln stellt einen schwerwiegenden Vertragsbruch dar, der zur sofortigen Kündigung und zum Schadensersatz berechtigt.

• Vermögenspfändung (Sequestro conservativo/giudiziario – Art. 670–671 der italienischen Zivilprozessordnung): Wenn die Gefahr besteht, dass der Mieter seine verbleibenden Gegenstände verkauft oder Geld von seinen Konten abhebt, kann ein Anwalt beim Richter die sofortige Pfändung seiner Konten oder seines Vermögens beantragen.
• Schadensersatz: Vor Gericht können Sie Schadensersatz in Höhe des Marktwerts der verkauften Möbel, Reparaturkosten für beschädigte Wände/Leitungen und eine Entschädigung für den Verdienstausfall aufgrund der unmöblierten Wohnung geltend machen.

3. Räumungsverfahren und Inkasso

Bei Wohnräumen ist die Grundlage für die Einleitung des Räumungsverfahrens der Zahlungsverzug der Miete auch nur für einen Monat (20 Tage nach dem letzten Zahlungstermin) oder Rückstände bei den Nebenkostenabrechnungen, die zwei Monatsmieten übersteigen.

Die wesentlichen Schritte der Räumung:

1. Mahnung (Messa in mora): Versenden eines offiziellen Schreibens (per PEC oder Einschreiben mit Rückschein), in dem die Schuldenzahlung innerhalb von 10-15 Tagen gefordert wird.
2. Räumungsankündigung (Intimazione di sfratto): Einreichen einer Klage beim Gericht und Zustellung einer Vorladung an den Mieter durch einen Anwalt.

• Offizielle Schlüsselübergabe erfolgt: Unterzeichnung einer Abnahmebescheinigung (verbale di riconsegna), Kündigung des Vertrags und unverzügliche Übernahme der Wohnung durch den Vermieter.
• Keine offizielle Schlüsselübergabe (Mieter ist verschwunden): Der Vermieter darf nicht eigenmächtig die Wohnung betreten – dies kann eine Anzeige wegen Verletzung der Wohnungsunverletzlichkeit nach sich ziehen (Artikel 614 des italienischen Strafgesetzbuches). Ein Gerichtsvollzieher muss die Wohnungsräumung bestätigen und Ihnen offiziell die Schlüssel zurückgeben.

5. Inkassierung und Steuervorteile für den Vermieter

1. Die Räumungsentscheidung befreit den Mieter nicht von seinen finanziellen Verbindlichkeiten. Auf Antrag des Anwalts erlässt der Richter parallel zur Räumung einen Inkassobeschluss (decreto ingiuntivo). Zahlt der Schuldner nicht, können seine Bankkonten eingefroren oder bis zu einem Fünftel seines Einkommens einbehalten werden.

Muss ich Steuern auf nicht eingezogene Mieten zahlen?

1. Gemäß Art. 26 des italienischen Steuergesetzbuchs (TUIR) werden unbezahlte Mieten ab dem Zeitpunkt, an dem dem Mieter offiziell eine Räumungsmitteilung oder ein Zahlungsbefehl zugestellt wird, nicht mehr in Ihr steuerpflichtiges Einkommen einbezogen.

• Steuergutschrift (Credito d'imposta): Falls Sie bereits Steuern für vergangene Zeiträume auf die vom Mieter nicht gezahlten Beträge entrichtet haben, erhalten Sie eine Steuergutschrift in gleicher Höhe vom Staat.
• Diese Gutschrift kann in Ihrer nächsten Steuererklärung (Modello 730 oder Redditi PF) geltend gemacht oder eine Rückerstattung unter Beifügung von Nachweisen über den Beginn des Räumungsverfahrens beantragt werden.