Umsatzsteuer von 4 % beim Erwerb einer Erstimmobilie

Umsatzsteuer von 4 % beim Kauf eines Ersthauses: Was bedeutet das und wann können Sie davon profitieren?

Beim Erwerb einer Erstwohnung wird für bestimmte Immobilienkategorien eine Umsatzsteuer von 4 % erhoben. Es sind spezifische Kriterien zu erfüllen, um davon profitieren zu können.

Wann können Sie die 4 % Umsatzsteuer beim Kauf Ihres ersten Eigenheims geltend machen und welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um diese Vergünstigung zu erhalten? Diese Fragen werden oft von Personen gestellt, die den Kauf einer Immobilie für ihren Hauptwohnsitz planen, insbesondere wenn die Transaktion mit einem Unternehmen abgeschlossen wird, das Umsatzsteuer abführt, wie beispielsweise einem Bauunternehmen.

Beim Erwerb einer Immobilie von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen (und nicht direkt von einer Privatperson) müssen in der Regel auch die Umsatzsteuer (USt) entrichtet werden, die normalerweise zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts beträgt. Unter bestimmten Bedingungen - wie dem Erwerb einer nicht als Luxusimmobilie eingestuften Wohnung und dem Umzug in eine neue Wohnung - ist es jedoch möglich, von einem reduzierten Umsatzsteuersatz von 4 % zu profitieren. Diese Vergünstigung gilt zusätzlich zu anderen bereits verfügbaren Vorteilen beim Ersterwerb eines Eigenheims, wie beispielsweise reduzierten Registrierungsgebühren. Unter bestimmten Bedingungen können diese Leistungen mehrfach in Anspruch genommen werden.

Für welche Immobilien gilt die 4 % Umsatzsteuer für die Erstwohnung?

Wie bereits erwähnt, erfolgt der Kauf einer Erstwohnung nicht immer zwischen Privatpersonen. Oft werden Immobilien von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen erworben, beispielsweise beim direkten Kauf eines neuen Eigenheims vom Bauträger. In solchen Fällen ist der Käufer verpflichtet, neben den üblichen Registrierungs-, Kataster- und Hypothekengebühren auch die Umsatzsteuer zu zahlen. Ohne Anreize kann dieser Steuersatz zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts liegen.

Wie im Leitfaden des Finanzamts (Agenzia delle Entrate) zum Kauf einer Erstwohnung erklärt, ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, die Befreiung von der Erstwohnung in Anspruch zu nehmen, die eine reduzierte Umsatzsteuer von 4 % beinhaltet. Diese Maßnahme wurde erstmals im Finanzgesetz von 1991 eingeführt und in den einheitlichen Umsatzsteuertext aufgenommen. Sie wurde später mehrmals bestätigt und ist immer noch gültig. Der reduzierte Satz gilt auch für die Erweiterung bestehender Gebäude oder die Fertigstellung neuer Projekte. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um diese Leistung zu erhalten?

Persönliche Voraussetzungen für den Erhalt der 4 % Umsatzsteuer für die Erstwohnung

Um von der 4 % Umsatzsteuer zu profitieren, müssen bestimmte persönliche Anforderungen des Käufers erfüllt sein. Insbesondere muss der Käufer:

eine natürliche Person sein, da der Vorteil nicht für juristische Personen wie Unternehmen gilt;
seinen Wohnsitz in der Gemeinde haben, in der sich die Immobilie befindet, oder innerhalb von 18 Monaten nach dem Kaufdatum dorthin umziehen;
keine andere Immobilie besitzen, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wird;
keine anderen Immobilien besitzen oder Rechte an diesen haben, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wurden und Anreize des Internal Revenue Service nutzen. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie z. B. wenn die Erstwohnung innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags für die neue Immobilie verkauft wird oder wenn die bestehende Immobilie nicht für Wohnzwecke geeignet ist.

Es sei auch erwähnt, dass Personen unter 36 Jahren bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuergutschrift in Höhe des beim Immobilienerwerb gezahlten Umsatzsteuersatzes von 4 % erhalten können.

Objektive Voraussetzungen für den Erhalt der 4 % Umsatzsteuer für die Erstwohnung

Neben den persönlichen Voraussetzungen gibt es auch objektive Voraussetzungen für den Erhalt der 4 % Umsatzsteuer beim Kauf einer Erstwohnung. In diesem Zusammenhang geht es um die Merkmale der Immobilie, die erfüllt sein müssen, damit die Leistung gültig ist. Zu diesen Bedingungen gehören:

die Art der Immobilie, die im Kataster als Wohngebäude eingetragen sein muss;
die Verwendung der Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken. Ausgenommen sind Immobilien, die als Büros, Geschäfte, Lager usw. genutzt werden sollen;
Merkmale der Immobilie: Sie sollte keine Luxusimmobilie (Villen, Schlösser) sein, d. h. sie sollte nicht den Kategorien A/1, A/8 und A/9 angehören.

Selbstverständlich muss sich die Immobilie in Italien befinden und den nationalen und lokalen Vorschriften für Bewohnbarkeit, Sicherheit und Nutzbarkeit entsprechen.

Immobilienkategorien, für die die 4 % Umsatzsteuer gilt

Zur Vereinfachung werden nach der Auflistung der ausgeschlossenen Immobilienarten auch die zulässigen Wohnkategorien aufgeführt, für die ein Umsatzsteuersatz von 4 % gilt:

A/2: Standardwohngebäude mit Eigenschaften, die den Marktanforderungen für Wohngebäude entsprechen;
A/3: preiswerter Wohnraum mit Grundversorgung;
A/4: Volkswohnungen, die nach veralteten Standards gebaut wurden;
A/5: äußerst beliebte Wohnungen mit minimalen Versorgungs- und Sanitäranlagen;
A/6: Landhäuser, die für landwirtschaftliche Tätigkeiten bestimmt sind;
A/7: kleine Villen mit angrenzenden Außenbereichen zur persönlichen Nutzung;
A/11: für bestimmte Regionen typische Wohngebäude.

Wann gilt im Baugewerbe die 4 % Umsatzsteuer?

Es ist zu beachten, dass nicht nur beim Immobilienerwerb, sondern auch beim Bau neuer Gebäude oder der Erweiterung bestehender Häuser ein Umsatzsteuervorteil von 4 % besteht. In der Baubranche können entsprechend folgende Leistungen genutzt werden:

4 % Umsatzsteuer auf Renovierungsarbeiten, wie den Kauf von Materialien zur Renovierung eines Ersthauses;
4 % Umsatzsteuer auf den Bau eines neuen Ersthauses, wenn es den Katasteranforderungen entspricht und nicht den Kategorien A/1, A/8 und A/9 angehört;
4 % Umsatzsteuer auf den Kauf wesentlicher Elemente für die Renovierung eines Erstwohnsitzes, wie z. B. Außenfenster, Aufzüge und ähnliche Elemente.

Wie erhalte ich die 4 % Umsatzsteuer für Ihr erstes Eigenheim?

Um die Befreiung von der 4 % Umsatzsteuer für Ihre Erstwohnung in Anspruch zu nehmen, müssen Sie neben der Überprüfung der oben genannten Voraussetzungen auch die entsprechenden Dokumente vorbereiten. Die Anwendung des reduzierten Umsatzsteuersatzes erfolgt nicht automatisch und muss beantragt werden. Dazu sind folgende Unterlagen erforderlich:

eine Kopie des Ausweises und der Steuernummer des Käufers;
ein ausgefülltes Formular, um einen reduzierten Umsatzsteuersatz von 4 % für Neubauten zu erhalten und dieses an das ausführende Unternehmen zu übermitteln;
eine Kopie der Baugenehmigung oder bei Neubauten oder Renovierungen die entsprechende Baubeginnanzeige (SCIA oder DIA).

Empfehlenswert ist auch die Beifügung einer Kopie des notariellen Kaufvertrags, des Zahlungsbelegs für den Kauf oder die Renovierung sowie einer Erklärung, die die Einhaltung der persönlichen und objektiven Anforderungen bestätigt. Die gesammelten Dokumente müssen an Immobilienmakler oder Unternehmen weitergeleitet werden, die die Transaktion durchgeführt oder die Arbeiten ausgeführt haben.