Umsatzsteuer von 4 % beim Erwerb einer Erstimmobilie

Mehrwertsteuer von 4 % beim Erwerb eines Ersthauses: Definition und Nutzen

Beim Kauf eines Ersthauses wird auf bestimmte Immobilientypen eine Mehrwertsteuer von 4 % erhoben. Es sind bestimmte subjektive und objektive Kriterien zu erfüllen, um davon zu profitieren.

Wann ist es möglich, die 4 % Mehrwertsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims zu nutzen und welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um diesen Vorteil zu erhalten? Diese Fragen beschäftigen oft Personen, die den Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz planen, insbesondere wenn die Transaktion mit einem Mehrwertsteuer-abführenden Unternehmen wie einem Bauunternehmen abgewickelt wird.

Beim Kauf einer Immobilie von einem Mehrwertsteuer-pflichtigen Unternehmen (anstatt direkt von einer Privatperson) fällt normalerweise eine Mehrwertsteuer (MwSt.) an, die in der Regel zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts liegt. Unter bestimmten Bedingungen, wie dem Kauf einer nicht luxuriösen Wohnung und dem Umzug in ein neues Zuhause, kann jedoch der Mehrwertsteuersatz auf 4 % reduziert werden. Dieser Vorteil gilt zusätzlich zu anderen beim Ersterwerb eines Eigenheims verfügbaren Vergünstigungen wie reduzierten Registrierungsgebühren. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese Leistungen mehrfach genutzt werden.

Wann gilt die 4 % Mehrwertsteuer für Erstwohnungen?

Wie bereits erwähnt, wird der Erwerb einer Erstwohnung nicht immer zwischen Privatpersonen abgewickelt. Oft werden Immobilien von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen erworben, beispielsweise beim Kauf eines neuen Eigenheims direkt vom Bauträger. In solchen Fällen muss der Käufer neben den üblichen Registrierungs-, Kataster- und Hypothekengebühren auch die Mehrwertsteuer zahlen. Ohne Anreize kann diese Steuer zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts betragen.

Gemäß einem Ratgeber des Finanzamts (Agenzia delle Entrate) zum Erwerb einer Erstwohnung ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, die Befreiung von der Erstwohnungssteuer in Anspruch zu nehmen, die eine reduzierte Mehrwertsteuer von 4 % beinhaltet. Dies wurde erstmals im Finanzgesetz von 1991 eingeführt und in den einheitlichen Mehrwertsteuertext aufgenommen. Später wurde es mehrfach bestätigt und ist weiterhin gültig. Der reduzierte Satz gilt auch für den Ausbau bestehender Gebäude oder die Fertigstellung neuer Projekte. Doch welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um diesen Vorteil zu erhalten?

Subjektive Anforderungen für die 4 % Mehrwertsteuer bei Erstwohnungen

Um die 4 % Mehrwertsteuer nutzen zu können, müssen bestimmte subjektive Anforderungen erfüllt sein. Dazu zählen insbesondere:

der Käufer muss eine Einzelperson sein, da der Vorteil nicht für juristische Personen wie Unternehmen gilt;
der Käufer muss seinen Wohnsitz in der Gemeinde haben, in der sich die Immobilie befindet, oder innerhalb von 18 Monaten nach dem Kaufdatum dorthin umziehen;
der Käufer darf keine andere Immobilie besitzen, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wird;
keine anderen Immobilien oder Rechte an Immobilien besitzen, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wurden und steuerliche Anreize des Internal Revenue Service nutzen. Es gibt jedoch Ausnahmen, zum Beispiel wenn die Erstwohnung innerhalb von 12 Monaten nach Vertragsabschluss für die neue Immobilie verkauft wird oder wenn die bestehende Immobilie nicht zum Wohnen geeignet ist.

Es sei auch erwähnt, dass Personen unter 36 Jahren bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuergutschrift in Höhe des Mehrwertsteuersatzes erhalten können, den sie beim Immobilienerwerb gezahlt haben.

Objektive Anforderungen für die 4 % Mehrwertsteuer bei Erstwohnungen

Neben den subjektiven Anforderungen gibt es auch objektive Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der 4 % Mehrwertsteuer beim Erwerb einer Erstwohnung. Diese beziehen sich auf die Eigenschaften der Immobilie, die erfüllt sein müssen, damit die Vergünstigung gilt. Dazu gehören:

die Immobilie muss im Kataster als Wohngebäude eingetragen sein;
die Immobilie muss ausschließlich Wohnzwecken dienen und nicht gewerblich genutzt werden. Ausnahmen gelten für Immobilien, die als Büros, Geschäfte, Lager usw. genutzt werden sollen;
die Immobilie darf keine Luxusimmobilie (Villen, Schlösser) sein und nicht den Kategorien A/1, A/8 und A/9 angehören.

Selbstverständlich muss sich die Immobilie in Italien befinden und den nationalen und lokalen Vorschriften für Bewohnbarkeit, Sicherheit und Nutzbarkeit entsprechen.

Immobilienkategorien, für die die 4 % Mehrwertsteuer gilt

Nach der Auflistung der ausgeschlossenen Immobilientypen werden die akzeptierten Wohnkategorien aufgeführt, die dem 4 % Mehrwertsteuersatz unterliegen:

A/2: Standard-Wohngebäude, die den Marktanforderungen entsprechen;
A/3: preiswerter Wohnraum mit Grundausstattung;
A/4: Volkswohnungen nach veralteten Standards;
A/5: einfache Wohnungen mit minimaler Ausstattung;
A/6: Landhäuser für landwirtschaftliche Zwecke;
A/7: kleine Villen mit persönlichen Außenbereichen;
A/11: typische Wohngebäude für bestimmte Regionen.

Wann gilt im Bauwesen die 4 % Mehrwertsteuer?

Beachten Sie, dass nicht nur beim Immobilienerwerb, sondern auch bei Neubauten oder Renovierungen ein Mehrwertsteuervorteil von 4 % gilt. In der Bauindustrie kann dies für Folgendes genutzt werden:

4 % Mehrwertsteuer auf Renovierungsarbeiten wie den Kauf von Renovierungsmaterialien für Erstwohnungen;
4 % Mehrwertsteuer auf den Bau neuer Erstwohnungen, sofern sie den Katasteranforderungen entsprechen und nicht zu den Kategorien A/1, A/8 und A/9 gehören;
4 % Mehrwertsteuer auf den Kauf wesentlicher Elemente für die Renovierung von Erstwohnsitzen wie Außenfenster, Aufzüge und ähnliche Elemente.

Wie kann die 4 % Mehrwertsteuer für das erste Eigenheim genutzt werden?

Um die Befreiung von der 4 % Mehrwertsteuer für Ihre Erstwohnung zu erhalten, müssen neben der Erfüllung der genannten Bedingungen auch die entsprechenden Unterlagen vorbereitet werden. Die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes erfolgt nicht automatisch und muss beantragt werden. Dazu müssen folgende Dokumente vorgelegt werden:

eine Kopie des Ausweises und der Steuernummer des Käufers;
ein ausgefülltes Formular zur Beantragung des 4 % Mehrwertsteuersatzes für Neubauten, das an das ausführende Unternehmen übergeben wird;
eine Kopie der Baugenehmigung oder bei Neubauten oder Renovierungen die entsprechende Baubeginnanzeige (SCIA oder DIA).

Es ist auch ratsam, eine Kopie des notariellen Kaufvertrags, des Zahlungsbelegs für den Kauf oder die Renovierung sowie eine Erklärung vorzulegen, die die Erfüllung der subjektiven und objektiven Anforderungen bestätigt. Diese Unterlagen müssen an Immobilienmakler oder Unternehmen weitergeleitet werden, die die Transaktion abgewickelt oder die Arbeiten durchgeführt haben.