Wie man eine Wohnung an den Mieter verkauft und Fehler vermeidet

Den Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung kann man auf unterschiedliche Weisen durchführen. Der Eigentümer kann dem Mieter das Angebot zum Kauf der Immobilie direkt machen oder sie an einen Dritten veräußern. Es ist essentiell, die Bestimmungen bezüglich des Vorkaufsrechts, die Gültigkeit des Mietvertrags und potenzielle steuerliche Konsequenzen zu berücksichtigen.

Wie man eine Wohnung an einen Mieter verkauft

Oftmals ist der Verkauf der Immobilie an den gegenwärtigen Mieter die unkomplizierteste Option. Diese Methode ermöglicht es, zahlreiche Wohnungsbesichtigungen von Fremden zu umgehen, die Maklerkosten zu senken und den gesamten Transaktionsprozess erheblich zu vereinfachen.

Das italienische Recht sieht jedoch bestimmte Verfahren zur Sicherung der Rechte des Mieters vor.

Die Hauptphasen des Verkaufs

1. Offizielles Kaufangebot

Sofern der Eigentümer plant, die Wohnung nach Ablauf der ersten Mietperiode zu veräußern (z. B. nach den ersten vier Jahren eines 4+4-Mietvertrags), könnte der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzen.

In diesem Fall ist der Eigentümer dazu verpflichtet, eine formelle Benachrichtigung per Einschreiben oder zertifizierter elektronischer Post (PEC) zu senden, in der Folgendes festgehalten ist:

• der Verkaufspreis;
• die Konditionen der Transaktion;
• die Frist zur Entscheidungsfindung.

2. Antwortfrist

Nach Erhalt der Benachrichtigung hat der Mieter 60 Tage Zeit, um mitzuteilen, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Bei einer positiven Rückmeldung erfolgt die notarielle Beurkundung der Transaktion normalerweise innerhalb der folgenden 30 Tage.

3. Freiverkauf

Sollte die erste Vertragslaufzeit abgelaufen sein oder der Mieter den Kauf offiziell abgelehnt haben, hat der Eigentümer das Recht, die Wohnung frei an jeden Käufer zu veräußern.

Nichtsdestotrotz können die Parteien zu jeder Zeit eine Vereinbarung über einen Verkauf an den Mieter unter für beide Seiten günstigen Bedingungen treffen.

4. Beendigung des Mietvertrags

Wenn ein Mieter eine Wohnung als Hauptwohnsitz erwirbt, kann er von Steuervorteilen für seine erste Immobilie profitieren.

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, endet der Mietvertrag automatisch, da Mieter und Eigentümer dann eine Person sind.

Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Verkauf der Wohnung?

Wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, wird der bestehende Mietvertrag nicht aufgelöst.

Gemäß Artikel 1599 des italienischen Zivilgesetzbuches tritt der neue Eigentümer automatisch anstelle des vorherigen Eigentümers in den Vertrag ein.

Das bedeutet, dass:

• der Mieter das Recht behält, die Wohnung bis zum Ende des Mietvertrags zu bewohnen.am Ende des Mietvertrags;
• die Miete unverändert bleibt;
• die Vertragsbedingungen vom neuen Eigentümer nicht einseitig geändert werden können;
• der neue Eigentümer das Recht hat, die Miete zu erhalten und die Kaution am Ende des Mietvertrags zurückzuerstatten.

Wann ein Mietvertrag nicht verlängert werden darf

• Der Eigentümer kann die automatische Verlängerung des Vertrags nur in gesetzlich vorgesehenen Fällen ablehnen.
• Beispielsweise wenn er:
• die Wohnung für seinen eigenen Wohnsitz oder den von nahen Verwandten nutzen möchte;
• keine weiteren Wohnimmobilien (außer seinem eigenen Haus) besitzt und plant, die Wohnung zu verkaufen.
• In diesem Fall muss der Mieter mindestens sechs Monate vor Vertragsende benachrichtigt werden. In dieser Situation hat er ein Vorkaufsrecht.

Nicht registrierter Mietvertrag

• Falls der Mietvertrag nicht bei der italienischen Steuerbehörde registriert ist oder die Vermietung unrechtmäßig erfolgt, hat ein solcher Vertrag gegenüber Dritten keine Gültigkeit.
• Nach dem Verkauf hat der neue Eigentümer das Recht, die Räumung der Wohnung zu fordern, und der Mieter kann nicht länger die gewöhnlichen gesetzlichen Garantien in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?

• Es ist ein verbreiteter Irrtum anzunehmen, dass der Mieter stets das erste Recht hat, die Wohnung zu erwerben.

In der Praxis trifft dies nicht zu. Gemäß Gesetz Nr. 431/1998 entsteht das Vorkaufsrecht nur unter bestimmten Bedingungen.

Ein Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn:

• die Wohnung während des Mietvertrags veräußert wird;
• der Vertrag bereits einmal verlängert wurde;
• der Eigentümer über zusätzliche Wohnimmobilien verfügt;
• die Wohnung an den Ehepartner oder Verwandte bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad übertragen wird;
• das gesamte Gebäude als Ganzes verschenkt, vererbt oder verkauft wird.
• In all diesen genannten Fällen steht es dem Eigentümer frei, die Immobilie an jeden beliebigen Käufer zu übertragen.

Verkauf einer Wohnung an einen Dritten

• Der Verkauf einer Wohnung mit bestehendem Mieter hat seine spezifischen Eigenschaften.

Wertminderung

• Ein bewohntes Apartment ist in der Regel preiswerter als ein leerstehendes.
• Der durchschnittliche Preisnachlass beläuft sich auf 15 bis 30 %.
• Die Höhe der Reduzierung hängt hauptsächlich von der verbleibenden Mietdauer ab:
• Wenn der Vertrag kurz vor dem Ablauf steht, ist der Preisnachlass vergleichsweise gering;
• Wenn der Mietvertrag noch mehrere Jahre läuft, fordert der Käufer normalerweise einen deutlich niedrigeren Preis.

Kapitalertragsteuer

• Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wie lange seit dem Erwerb der Wohnung vergangen ist.

Wenn der Eigentümer die Wohnung über fünf Jahre besitzt

• Dann ist der Erlös aus dem Verkauf von der Kapitalertragsteuer befreit.

Wenn die Wohnung weniger als fünf Jahre im Besitz war

• Falls Sie über dem Kaufpreis verkaufen, müssen Sie auf den erzielten Gewinn 26 % Steuern entrichten.

Verkauf an den gegenwärtigen Mieter

Verkauf an einen Dritten mit bestehendem Mietvertrag

• In solchen Fällen sind potenzielle Käufer hauptsächlich Investoren.

Vorteile

• Die Immobilie generiert bereits ein stabiles Einkommen;
• Der Verkäufer erhält weiterhin Mieteinnahmen bis zur Unterzeichnung des notariell beglaubigten Vertrags.

Nachteile

• Investoren verlangen in der Regel einen erheblichen Preisnachlass.
• Zusätzlich kann der Mieter potenziellen Käufern die Besichtigung der Wohnung erschweren.

Nachteile

• Investoren fordern gewöhnlich einen beträchtlichen Preisnachlass.
• Außerdem kann der Mieter potenziellen Käufern die Besichtigung der Wohnung erschweren.

In einigen Fällen können Probleme mit der Mietzahlung auftreten, was den Verkauf erschweren kann.

Zahlung einer Entschädigung an den Mieter bei vorzeitigem Auszug

• Gelegentlich ist eine vorteilhafte Lösung eine Vereinbarung mit dem Mieter über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags.
• Der Kern einer solchen Vereinbarung besteht darin, dass der Eigentümer dem Mieter einen festgelegten Betrag für den freiwilligen Auszug aus der Wohnung zahlt.
• Dies ist keine gesetzliche Verpflichtung, sondern eine freiwillige Vereinbarung zwischen den Parteien.
• Diese Option ist besonders gerechtfertigt, wenn die Kosten für die leerstehende Wohnung erheblich höher sind als die Kosten für eine Wohnung mit bestehendem Mietvertrag.
• Beispielsweise, falls der Verkauf einer bewohnten Wohnung zu einem Preisnachlass von 25.000 Euro führt, ermöglicht die Zahlung einer Entschädigung an den Mieter in Höhe von 5.000–7.000 Euro, den Großteil des Marktwerts der Immobilie zu erhalten.
• Darüber hinaus hilft dieser Ansatz, lange Wartezeiten bis zum Ende des Mietvertrags oder rechtliche Räumungsverfahren zu vermeiden, wodurch die Transaktion erheblich schneller abgeschlossen werden kann.